Så ökar du bostadens värde – renoveringarna du bör göra

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~7 minuter

Bostadsvärdet bestäms till största del av efterfrågan och utbud. Men även saker som allmän konjunktur, finansieringsmöjligheter, läge och skick styr bostadsvärdet. Vi går igenom vilka faktorer som påverkar priset och hur du kan höja bostadens värde.

Större renoveringar som höjer bostadsvärdet

Inför en försäljning kan man ofta utföra enklare åtgärder, som att spraymåla köksluckorna, måla väggarna vita eller byta gardiner, vilket i bästa fall kan höja värdet något. Men vill du verkligen höja värdet finns det vissa permanenta åtgärder som kan göras. Här är några husförbättringar som i regel alltid höjer bostadsvärdet:

  • Tilläggsisolering. Att tilläggsisolera väggarna, källaren och vinden är åtgärder som förvisso kostar en del pengar, men som även höjer marknadsvärdet rejält. Idag är människor mer miljösmarta och vill ha energieffektiva hus. Det finns mycket pengar att spara i längden med isolering eftersom energikostnaderna minskar, inte minst om du i dagsläget har sämre isolering.
  • Välisolerade fönster. Många som köper hus uppskattar om huset har nya fönster, ny takbeklädnad eller är nymålat. Det är arbeten som kräver mycket tid och pengar. Precis som tilläggsisolering är välisolerade fönster en smart åtgärd att göra eftersom energikostnaderna blir lägre, vilket gör huset mer attraktivt vid försäljning.
  • Berg- eller markvärme. Installerade kraftkällor som exempelvis berg- eller markvärme, eller solceller, är sådant som ofta höjer bostadsvärdet. Säljer man en bostad som använder direktverkande el är risken stor att det drar ner priset eftersom bostaden blir dyrare att bo i än om bergvärme används. Även om investeringen av bergvärme kan kosta upp mot 200 000 kronor brukar man kunna spara in det på cirka tio år, tack vare att med energikostnaderna minskar.
  • Renoverade kök och badrum. Det här är stora renoveringar som kan öka bostadens värde men det är ingen garanti. Många husköpare vill nämligen sätta sin egen prägel på rum som kök och badrum och kanske ändå vill renovera. Att då lägga många tusen kronor på ett nytt kök eller badrum kan vara en investering som inte lönar. Men om det nuvarande köket och badrummet är mycket gammalt och slitet kan det finnas en del att tjäna på att åtminstone fräscha upp det. Välj i så fall neutrala material som vitt kakel.
  • Uteplats. Bostadsrätter med stora takterrasser eller balkonger, eller villor med härliga verandor och altaner, höjer bostadsvärdet. Det ger mervärde till bostaden.
  • Fiber. Indragen fiber är något många husägare prioriterar. Det kostar en del pengar att dra in men det kan löna sig.
  • Skapa fler rum. Det är naturligtvis inte alltid möjligt, men om bostaden har stora och luftiga rum, kan du öka bostadsvärdet en del genom att sätta upp en ny innervägg för att skapa ett till sovrum. Att huset har fler sovrum, hemmakontor, walk in-closet eller ett till barnrum, är sådant som ofta ökar intresset. Om du har ett tillräckligt stort rum kan du dela av det för att få två rum. Det kostar inte särskilt mycket att bygga en innervägg, är du händig kan du göra det själv.

Enklare åtgärder som höjer bostadsvärdet

Om du ska sälja bostaden finns det anledning att laga det som är trasigt och att göra enklare förbättringar, eftersom det kan höja bostadsvärdet. Saker som styling och målning kan göra stor skillnad på slutpriset och även öka intresset hos spekulanter. Även om det kan kännas tråkigt att fixa iordning huset när du ändå ska flytta kan det alltså löna sig att göra det. Här är åtgärder som brukar höja bostadens försäljningspris:

  • Måla eller tapetsera om. En del spekulanter har svårt att föreställa sig hur det skulle vara att bo i ett hus om det är alldeles för personligt. Undvik starka väggfärger och uppseendeväckande tapeter. Det kan ofta vara bättre att måla över väggarna i en neutral färg, som vit, beige eller grått. Sätt sedan en kreativ prägel genom att välja färggladare textilier, om det passar. Om du själv stylar huset inför försäljning, se till att städa och plocka undan så mycket av familjens personliga saker som möjligt, för att de som tittar på huset ska kunna känna att det är de som bor där. Fotografier och alltför mycket kläder i hallen är exempel på saker du bör plocka undan.
  • Fixa iordning trädgården. Om du ska sälja ett hus med trädgård finns det anledning att fixa iordning den innan visning. Du behöver inte bygga en köksträdgård eller plantera fruktträd. Det räcker med att ta bort ogräs, kratta undan kottar och löv och städa upp. Eventuellt kan du hänga upp en ljusslinga.
  • Fräscha upp badrum och kök. En köks- eller badrumsrenovering är kostsam och sällan något man som husägare vill göra precis innan försäljning. Men det finns andra enklare åtgärder du kan utföra för att ändå fräscha upp kök och badrum. Framförallt handlar det om styling, som att städa ordentligt, ställa in doftljus och välja ett duschdraperi i neutral färg. Även växter brukar skapa en mer fridfull och inbjudande atmosfär. En annan billig åtgärd som kan förbättra intrycket av badrummet är en ny toalettsits.
  • Fixa iordning balkong och uteplats. Under en husvisning har du möjlighet att påverka spekulanterna positivt genom att visa upp bostaden från sin bästa sida och det gäller även utsidan. Se därför till att även uteplatsen är städad och känns inbjudande. Om balkongen är rostig och sliten kan ett insynsskydd i trä vara en billig investering som får balkongen att kännas fräschare och mysigare. Dekorera med några växter och en ljusslinga. Har bostaden ett stort altandäck som är smutsigt och täckt med alger är det värt att tvätta däcket med högtryckstvätt innan visning.
  • Laga trasiga snickerier. Som husägare är det vanligt att man struntar i vissa saker, som att sätta upp den där sista listen eller täcka över den där kontakten med en kåpa. Se till att slutföra sådant innan visning. Finns det trasiga snickerier som en rutten planka i fasaden, en sprucken kakelplatta i badrummet eller flagnande tapet, se till att åtgärda det.
  • Fixa detaljerna. Den sista touchen är viktig för helhetsintrycket. Se till att bostaden är ordentligt städad, även inuti köksskåp och i badrumslådorna. Ta bort allt plotter och alla personliga saker, som fotografier. Dekorera istället med väl utvalda detaljer som några krukväxter, en passande affisch och dekorativa kuddar och plädar.

Finansiera renoveringen

Det nya bostadsvärdet är normalt sett större än kostnaden för renoveringarna. För att finansiera åtgärderna inför husvisningen kan du ofta öka bolånet. En besiktningsman kan räkna ut hur mycket bostaden kan öka i värde efter de nya renoveringarna. Det underlaget kan du ta med dig till banken för att öka bolånet. På så sätt kan du finansiera kostnaderna. Kom ihåg att även ROT-avdraget kan användas för renoveringar, det ger dig en prisreducering på 30 % på upp till 50 000 kronor.

Få hjälp med bedömning av värdehöjande åtgärder

Det är inte alltid enkelt att veta vilka åtgärder som lönar sig och som verkligen ökar bostadsvärdet. Detta är något du kan få hjälp med av en mäklare. Mäklaren erbjuder ofta ett kostnadsfritt möte där du får tips och råd på vilka åtgärder som bör utföras och prioriteras.

Psykologin bakom en bostadsvisning

De flesta vet att det första intrycket är oerhört viktigt, det gäller inte minst bostadsvisningar. Men vad är det egentligen som händer när vi får ett första intryck? Husspekulanter går vanligtvis – helt omedvetet – igenom följande steg när de öppnar dörren till en bostad:

  1. Första intrycket. ”Kan jag se mig själv bo här?” är något av det första spekulanten tänker när hen kliver in i en ny bostad. Det är därför det är så viktigt att skala bort allt onödigt, allt personligt och sådant som på något vis kan störa illusionen.
  2. Varje intryck ska accepteras. Ju fler intryck som passerar ögat, desto fler saker ska accepteras av hjärnan. Det kan vara positivt eller negativt beroende på hur intrycken tas in av spekulanten. Det är viktigt att spekulanten känner sig trygg och avslappnad och framförallt – allt hen kan visualisera sig i bostaden. Personen ska kunna se sig själv utföra olika funktioner i hemmet. För att kunna göra det måste personen använda sina sinnen, känslor och tankar. Först tar man in allt med sinnena, sedan kommer känslorna och först i tredje hand förnuft och tankar.
  3. Tankar och sunt förnuft. Efter att spekulanten hunnit bearbeta de första intrycken i bostaden kommer det sunda förnuftet. Känslorna som först varit starka kan svalna när spekulanten börjar tänka mer realistiskt. När du gör i ordning bostaden inför en försäljning är det därför väldigt viktigt att lägga tid på att städa, organisera och skapa en miljö som känns neutral och avkopplande.

Vanliga frågor och svar

Det finns många saker du kan göra för att öka bostadsvärdet, både större renoveringar och enklare åtgärder. Faktorer som ofta ökar bostadsvärdet markant är tilläggsisolering, indragning av fiber, installerade kraftkällor som bergvärme och nya fönster med lågt u-värde. Det intryck spekulanterna först får när de kliver in i bostaden är viktigt och kan påverka deras vilja att köpa bostaden och det är därför bra att se till att det är rent, fräsch och inte för mycket prylar framme.

Ett fräscht och nyrenoverat kök eller badrum höjer vanligtvis bostadsvärdet en hel del. Även en altan, nytt tak eller nymålad fasad kan öka värdet.

Enklare och mindre åtgärder som är bra inför visning är att måla väggarna i neutrala färger, laga trasiga snickeridetaljer (exempelvis lister) och ordentlig städning.