Generalentreprenad – så fungerar det

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~4 minuter

Generalentreprenad är en upphandlingsform som till skillnad från delad entreprenad (där beställaren avtalar med flera olika entreprenörer) innebär att endast en entreprenör kontrakteras. Denna entreprenör kallas i sin tur för generalentreprenören och kan i sin tur skriva avtal med flera underentreprenörer (till exempel snickare och andra hantverkare). Beställaren står däremot själv för projekteringen.

Generalentreprenad

Byggandets Kontraktskommité tar fram reglerna

Sedan 1954 finns det särskilda standardbestämmelser som fyller ut avtal mellan parterna. För att standardbestämmelserna ska vara giltiga måste de finnas med i parternas avtal. Idag är det Byggandets Kontraktskommité (BKK) som utarbetar reglerna. Kommitteen består i sin tur av beställares representanter och entreprenörer inom byggbranschen. De standardbestämmelser som används idag är framförallt AB 04 och ABT 06, de kallas även för standardavtal. AB 04 används främst för utförandeentreprenad medan ABT 06 är ett avtal för totalentreprenad. I många av standardavtalen ingår garanti för avslutat arbete, men det är viktigt att alltid kontrollera avtalet noggrant så att ingenting saknas.

Skillnaden på generalentreprenad och totalentreprenad

Generalentreprenad är en utförandeentreprenad, vilket innebär att entreprenören ansvarar för själva utförandet medan beställaren själv tar hand om projekteringen. Vid totalentreprenad ansvarar entreprenören för både utförandet och projekteringen. Själva ordet entreprenad betyder ett löfte om ett arbete eller leverans som entreprenören ska ge beställaren.

Samordnad generalentreprenad

Det finns olika former av generalentreprenad, bland annat samordnad. Detta innebär i korthet att byggherren köper projektering och byggmaterial av ett företag men anlitar ett annat företag för själva byggarbetet. Vid samordnad generalentreprenad behöver man som beställare ofta anlita andra typer av hantverkare som kan behövas, som:

  • VVS-installatörer
  • Plattsättare
  • Snickare
  • Hantverkare för markarbeten
  • Elektriker

Samordnad generalentreprenad kan bäst beskrivas som en blandning av generalentreprenad och delad entreprenad. Som beställare har man inte full översikt över projektet men däremot har man ansvar för hur allt ska planeras och utföras. Här är några saker du kan tänka på när du ska välja entreprenör:

  • Ta in offerter från flera entreprenörer.
    Om det handlar om ett större husbygge eller annat stort byggnadsprojekt har du ofta mycket att vinna på att begära in offerter från olika håll. Är man som beställare privatperson ska priset inkludera moms och är man företagare gäller det att istället säkerställa att offerten inkluderar allt som ska utföras. Det bästa är om offerterna är så detaljerade som möjligt, helst uppdelade efter saker som material, arbete och kostnad för underentreprenörer. Då blir det betydligt enklare att jämföra kostnadsförslagen.
  • Ta del av referenser.
    Även om priset på offerten verkar bra är det viktigt att även kontrollera vad tidigare kunder tyckte om företaget. Med hjälp av referenser kan du bilda dig en egen uppfattning om företaget verkar pålitligt, håller tidsramarna och känns professionellt. Det är även bra att kontrollera ”svarta listor” (till exempel Råd & Röns svarta lista) för att säkerställa att företaget inte finns med där.
  • Kontrollera skattsedel.
    Lika viktigt som det är att kontrollera att företaget inte finns på ”svarta listor” är det bra att kontrollera företags skattsedel. Finns det obetalda skatter eller till och med skulder hos Kronofogden bör du välja en annan entreprenör.
  • Kontrollera försäkringar.
    Det är viktigt att entreprenören har bra försäkringar, exempelvis en allriskförsäkring som täcker eventuella skador på byggnaden.
  • Skriv avtal.
    Avtalet är kanske det viktigaste av allt för att säkerställa att man som beställare står skadefri vid eventuella tvister. Vanligtvis används standardavtal men det är möjligt att något viktigt saknas där som behövs för just ditt byggnadsprojekt. När du tecknar avtal med entreprenören ska det tydligt framgå vilka områden arbetet avser, vilket datum allt ska vara klart och vad som händer om det blir försenat. Avtalet ska skrivas under av en behörig firmatecknare, annars är det inte giltigt. Det är viktigt att avtalet avser hur betalningen ska ske, exempelvis om den ska vara löpande, om det är ett fast pris eller takpris (ett maximalt pris).
  • Var tydlig för att undvika missförstånd.
    Något som verkar självklart för dig kanske inte är det för entreprenören. Det är viktigt att vara detaljerad så att det inte finns några tveksamheter. Se till att allt finns skriftligt så att inga tvister om ”vem som sa vad” uppstår.

Kontrollansvarig krävs vid entreprenadarbeten

Vid större byggnadsprojekt, exempelvis ett husbygge, måste man enligt lag utse en kontrollansvarig för projektet. Detta är inte obligatoriskt vid mindre arbeten. En kontrollansvarig fungerar lite som spindeln i nätet och är den person som ska ha full kontroll över projektets samtliga delar. Det är personens ansvar att säkerställa att alla byggnadsmoment utförs enligt gällande krav och regler och på ett korrekt sätt. Tidigare kallade man den här personen för kvalitetsansvarig men det ändrades år 2011, samtidigt som reglerna skärptes. Sedan 2011 är kraven för kompetens hos den kontrollansvarige högre än tidigare. Man måste upprätta en kontrollplan och byggherren ansvarar för att den följs. Under tiden som projektet fortgår måste den kontrollansvarige utföra besiktningar för att säkerställa att kontrollplanen följs.

Den kontrollansvarige ska även medverka vid samråd med byggnadsnämnden och entreprenören. Till exempel ska personen dokumentera arbetet i såväl text som bild och upprätta bevis på färdigställande av byggprojektet vid projektets slut. En sammanfattning av vad den kontrollansvarige ska göra:

  • Upprätta en kontrollplan och se till att den följs.
  • Utföra kontroller och regelbundna besiktningar.
  • Vara med vid samråd med byggnadsnämnden.
  • Dokumentera sina besök till byggnadsplatsen i bild och text.
  • Ta fram ett utlåtande som lämnas till byggherren och byggnadsnämnden och som ska användas som ett underlag till slutbeskedet.

Vanliga frågor och svar om generalentreprenad

Upphandlingsformen är praktisk när man vill kunna påverka projektets gång men ändå låta ett företag utföra själva arbetet. Det är också bra om man vill ha större kontroll över vilka underentreprenörer som ansvarar för vilka delar i byggnadsprojektet.

Skulle generalentreprenören gå i konkurs och arbetena är betalda i förväg går pengarna ofta förlorade. Det finns dock olika typer av försäkringar som kan skydda byggherren från det, exempelvis färdigställandeskydd.

Vid större byggnadsprojekt krävs alltid en kontrollansvarig, däremot inte för mindre arbeten.

ABT 06 är ett standardavtal som ofta används vid såväl total- som generalentreprenad.