Bolån – så fungerar det

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~11 minuter

Ett bolån är ett banklån som du kan ta när du köper hus eller lägenhet, eller när du ska renovera huset. Här går vi igenom hur bolånet fungerar, vilka räntor som används samt hur du bör tänka gällande bindningstid.

Bolån – ett lån med säkerhet

Till skillnad från ett vanligt privatlån som du kan ta utan någon säkerhet, är ett bolån ett lån med säkerhet. Säkerheten för banken är själva bostaden du köper med bolånet. Skulle du inte klara av att betala tillbaka bolånet kan banken välja att sälja bostaden för att på så vis få tillbaka pengarna. Sedan den första oktober 2010 får du endast ta ett bolån som täcker upp till 85 % av bostadens marknadspris. Det innebär att du måste lägga en kontantinsats på resterande 15 %.

Anledningen till att banken idag endast lånar ut 85 % av bostadens pris är att en bostads värde kan fluktuera. Även om banken har bostaden som säkerhet kan det hända att bostadsvärdet sjunker något. Det skulle i så fall innebära att banken förlorar pengar. Därför är lånet 85 % av bostadspriset – så att banken har utrymme för eventuella sänkningar av bostadsvärdet. Kontantinsatsen på 15 % måste du alltså själv betala i samband med att du köper bostad. Här får du en prisindikator utifrån bostadspris:

Bolånets storlekKontantinsats 15 %
1 000 000 kronor150 000 kronor
1 500 000 kronor225 000 kronor
3 000 000 kronor450 000 kronor

Räntor – så fungerar de

När du tar ett bolån ska du dels betala av lånet, dels betala en ränta på lånet. Räntan kan jämföras med själva kostnaden för att du ska få låna pengar. Räntekostnaden används av bankerna som ett sätt att täcka olika kostnader de har för bolåneverksamheten (personlig rådgivning, kontor och personal). Hur stor räntan är beror på hur stor risk långivaren bedömer att din återbetalningsförmåga är. För att du ska kunna ta reda på din återbetalningsförmåga måste banken få tillgång till information om din inkomst och om du har andra skulder.

Olika banker har olika räntesatser, det är därför viktigt att du jämför bolån hos flera banker. I korthet finns det fyra typer av räntor som är bra att känna till: nominell, effektiv, rörlig och fast ränta.

  • Nominell ränta. Den nominella räntan är den räntesats som man vanligtvis refererar till när man jämför bolån. Den här typen av ränta är den procentdel av det totala lånet som du ska betala till banken varje år.
  • Effektiv ränta. Den effektiva räntan är alltid högre än den nominella och en anledning till att den sällan skyltas med när du jämför bolån. Den effektiva räntan inkluderar inte bara nominella räntan utan även andra avgifter som ingår i lånet, till exempel uppläggningsavgifter.
  • Fast ränta. Fast ränta innebär att räntan är densamma under hela den avtalade perioden. Oavsett om ekonomin går upp eller ner kommer din ränta ändå vara densamma. Fördelen med fast ränta är att du slipper oväntade överraskningar som att räntan höjs. Nackdelen är att räntan inte sjunker, även om den gör det på den ekonomiska marknaden. Om marknadsräntan förväntas stiga eller om din ekonomi känns lite osäker, är det ofta bättre att välja fast ränta, då har du mer kontroll över utgifterna.
  • Rörlig ränta. Väljer du rörlig ränta innebär det att räntan följer utvecklingen på räntemarknaden. Ibland kan det betyda att räntan stiger och ibland att den sjunker. Fördelen med en rörlig ränta är att räntesatsen vanligtvis är lägre än för fast ränta. Däremot är du inte lika säker eftersom marknaden snabbt kan fluktuera. Många gånger är det möjligt att välja både fast och rörlig ränta för bolån. Du kan då exempelvis välja 50 % rörlig ränta och 50 % fast ränta med bindningstid på ett år.

Ett tips när du ska välja vilken typ av ränta som passar dig och ditt bolån är att fundera över din ekonomiska situation. Som den ser ut i nuläget – skulle du klara av att betala en något högre ränta? Om svaret är ja kan en rörlig ränta vara att föredra eftersom den historiskt sett varit lägre än den fasta. Det är även viktigt att kontrollera hur räntesituationen ser ut. Har den sjunkit eller ökat under senaste tiden? Om du planerar att sälja din nya bostad relativt snart är det oftast bättre att välja rörlig ränta. Om du någon gång vill flytta över ditt bolån till en annan bank är det också betydligt enklare om du har rörlig ränta. Har du fast ränta och vill flytta bolånet behöver du ofta betala ränteskillnadsersättning, vilket kan bli dyrt. Samma sak gäller om du vill förtidslösa lånet, då tillkommer vanligtvis en straffavgift eftersom banken helt plötsligt går miste om räntebetalningarna.

Snittränta för bolån

Snitträntan visar hur den genomsnittliga räntan för bolån ser ut hos en specifik bank. Idag är det obligatoriskt för banker att publicera sina snitträntor. Snitträntan är intressant för dig som vill ta bolån eftersom du genom den enkelt kan se vad tidigare kunder faktiskt har betalat för bolån till banken. Tänk dock på att snitträntan ändå bara ett genomsnittspris, den kan därför bli både högre och lägre för dig, beroende på dina återbetalningsförutsättningar. Vanligtvis räknar man ut snitträntan utifrån de aktuella räntekostnaderna för bolånet under det senaste året eller det senaste halvåret.

Räntan sjunker

Eftersom bolånet är som störst i början (eftersom du ännu inte hunnit betala av något) är även räntan högre i början. Räntan baseras på lånebeloppet. Varje månad och år som du amorterar kommer även räntan att sjunka eftersom lånets storlek minskar. Har du valt fast ränta är storleken densamma under hela bindningstiden.

Här är en översikt över snitträntor för bolån hos stora banker:

Bank3 månader1 år2 år
Swedbank bolån1,46 %1,29 %1,23 %
Skandia bolån1,23 %1,24 %1,29 %
Nordea bolån2,39 %1,75 %1,75 %
SBAB bolån1,64 %1,54 %1,44 %
Danske Bank bolån1,58 %1,17 %1,14 %
SEB bolån1,38 %1,20 %1,13 %
Länsförsäkringar bolån1,41 %1,32 %1,27 %
Handelsbanken bolån1,41 %1,32 %1,25 %

Notera!

När du tar ett bolån kan du välja om du vill binda räntan (bindningstiden är mellan 3 månader och 10 år). Väljer du bindningstid på 3 månader innebär det att räntan justeras var tredje månad. Inför varje ny tremånadersperiod kan du välja en ny bindningstid eller bevara samma, alternativt byta räntetyp till rörlig istället för fast.

Amortering

Förutom räntan ska du även amortera ditt bolån. Amorteringen är själva lånet – pengarna du lånat. Du måste därför amortera för att betala tillbaka pengarna. När det kommer till bolån används nästan alltid rak amortering, vilket innebär att du betalar tillbaka lånet med samma summa varje månad (eller kvartal). Vid rak amortering delar man upp den totala skulden på det antal amorteringar som du och banken avtalat. Har du exempelvis tagit ett bolån på 1 000 000 kronor och har en bindningstid på 30 år innebär det att du ska betala 2 777 kronor i månaden i rak amortering.

I mars 2018 skärptes amorteringskravet för nya bolån. Anledningen till de skärpta kraven beror på att Finansinspektionen var orolig för skuldsättningen i svenska hushåll. De nya reglerna innebär att den som vill ta ett bolån större än 4,5 gånger sin årsinkomst (före skatt) numer måste amortera i en snabbare takt – med ytterligare 1 % utöver det vanliga amorteringskravet.

Bindningstid – så väljer du rätt

Bindningstiden för bolån är betydligt längre än för blancolån. Det beror på att banken alltid har en säkerhet – din bostad. De kan vid vilket tillfälle som helst välja att sälja bostaden (om du inte kan betala), vilket gör att de kan erbjuda långa återbetalningstider. Vanlig bindningstid för bolån ligger på mellan 30 och 50 år. Vanligtvis innebär långa bindningstider en högre slutsumma eftersom banken också lånat pengarna som de sedan lånar till dig. Eftersom en lång bindningstid innebär att det är svårt att veta vad som händer den ekonomiska marknaden i framtiden, brukar räntan vara lite högre för långa lån. När du tar ett bolån kan du antingen välja att ha ett enda stort lån, eller dela upp lånet i mindre delar med olika bindningstider. Här visas ett exempel för ett bolån på 1 000 000 och om du har en månadslön på 30 000 kronor (innan skatt):

LånestorlekBindningstidRäntetypMånadskostnad
1 000 000 kronor2 bindningstider: 500 000 kronor (3 år) – ränta 1,74 % och 500 000 kronor (5 år) – ränta 1,94 %Fast1 533 kronor
1 000 000 kronor3 bindningstider: 500 000 kronor (3 månader) – ränta 2,39 %, 300 000 kronor (3 år) – ränta 1,74 % och 200 000 kronor (5 år) – ränta 1,94 %Fast och rörlig1 754 kronor
1 000 000 kronor1 bindningstid: 1 000 000 kronor (3 månader) – ränta 2,39 %)Rörlig1 992 kronor

Lånelöfte – vad är det?

Innan du ens börjar gå på husvisningar och ta bolån är det bra att ansöka om ett lånelöfte. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken som säger vilken storlek på bolån du kan få. Fördelen med att ha ett lånelöfte är att du redan innan du ansöker om bolån vet hur mycket pengar du har möjlighet att lägga på bostaden. Det underlättar när du går på olika visningar. Dessutom kräver mäklare i de flesta fall att du har ett lånelöfte innan du lägger bud.

Bolån – det här får det användas till

Bolån kan användas för att finansiera ett bostadsköp, exempelvis en villa eller en bostadsrätt. Men du får även använda bolån för större renoveringar och ombyggnationer. Det viktiga när du tar bolån är att du har en säkerhet – vilket är bostaden eller värdeökningen som renoveringen innebär. Bolånet kan du bland annat använda som betalning till hantverkare som du anlitar. Till exempel kan du anlita snickare, arkitekt och rörmokare och betala dem med hjälp av bolånet. När du anlitar hantverkare finns det många saker du bör tänka på för att undvika oseriösa företag:

  • Avtal. De flesta konflikter mellan privatperson och hantverkare handlar om missförstånd. Avtalet är inte tillräckligt specificerat vilket leder till utrymme för misstolkningar. Kanske vill privatpersonen inte betala för hen känner att hantverkare inte gjort jobbet. Du undviker den här typen av konflikter genom att skriva ett noggrant avtal. Det ska innehålla uppgifter som pris, när olika arbeten ska betalas och projektets start- och slutdatum samt information om vad som händer vid förseningar. Avtalet ska även innehålla en beskrivning av projektet, särskilda detaljer du vill ha hjälp med och liknande.
  • Tilläggsarbeten. Vid ett husbygge eller en större renovering kan det ofta dyka upp tilläggsarbeten under arbetets gång. Det kan bero på att hantverkaren upptäcker något som måste åtgärdas eller att ni tillsammans upptäcker något som kan förbättras längsmed bygget. Det är viktigt att ni kommer överens om hur priset ska beräknas vid eventuella tilläggsarbeten.
  • ROT-avdrag. När du anlitar hantverkare är det viktigt att du kontrollerar att företaget har F-skatt, annars kan det inte ansöka om ROT-avdrag. Kom ihåg att avtala om ROT-avdraget innan du skriver avtal – hantverkaren är inte skyldig att ansöka om avdraget.
  • Förhandsbetalning. När du anlitar en snickare eller annan hantverkare är det viktigt att du aldrig utför någon förhandsbetalning. Enligt konsumentskyddslagen ska du inte behöva betala hantverkare innan arbetet är slutfört. Dock brukar man vid större arbeten, som ett husbygge, dela upp betalningarna så att hantverkaren får in pengar allteftersom olika delar av projektet slutförs. Kom ihåg att avtala om eventuella delbetalningar.
  • Offertförfrågan. Precis som att det är viktigt att jämföra bolån, är det minst lika viktigt att jämföra offerter och hantverkare. Skicka ut ett par stycken offertförfrågningar, då blir det enklare att bilda dig en prisuppfattning. Kom ihåg att inte bara stirra på priset utan även vad priset omfattar. Förutom att begära offerter från hantverkare bör du även lägga lite tid på att läsa recensioner och tidigare omdömen.

Tips!

När du skriver avtal med hantverkare är det viktigt att du specificerar allt så noggrant som möjligt. Till exempel bör du skriva exakt vilket material du vill använda, annars kan hantverkaren välja ett billigare material med sämre kvalitet som du inte vill ha. Det är även bra att visa inspirationsbilder och ritningar på projektet för att du bättre ska kunna beskriva för hantverkaren vad du behöver hjälp med.

Bolån utan kontantinsats

I Sverige tar de allra flesta ett bolån för att de ska kunna finansiera ett bostadsköp. Att kunna låna 85 % av bostadens värde är väldigt praktiskt, men det innebär samtidigt att du måste stå för resterande 15 % själv. Tar du ett bolån på 2 000 000 kronor innebär det en kontantinsats på 300 000 kronor, vilket för en del personer är mycket pengar. Om du inte klarar av att spara ihop till kontantinsatsen finns det olika lösningar.

Det bästa är förstås att försöka spara till kontantinsatsen eftersom du får en större ekonomisk säkerhet om du slipper ta ett topplån. Du kanske även bör överväga en billigare bostad så att du har råd med kontantinsatsen. Har du ändå bestämt dig för att ta ett bolån med hög kontantinsats kan du ta ett privatlån som du använder för att finansiera kontantinsatsen med. I praktiken innebär det att du tar ett bolån och ett separat privatlån (blancolån – lån utan säkerhet). Med privatlånet betalar du kontantinsatsen. Nackdelen med det här är att privatlån alltid har mycket högre ränta än bolån. Det beror på att banken inte har någon säkerhet i form av en bostad. Det innebär därför en större risk att låna ut privatlån.

Ett annat alternativ, om du har möjlighet, är att ansöka om bolån med en medlåntagare. En medlåntagare är en annan person som tar bolånet tillsammans med dig. Är man ett par som ska köpa hus tillsammans är det naturligt att man är medlåntagare – två personer som lånar innebär högre säkerhet för banken som i sin tur kan bevilja bättre betalningsvillkor och större lån. Har du ingen partner som medlåntagare kan en annan person vara det, till exempel en förälder. Viktigt att komma ihåg är dock att medlåntagaren har samma ansvar gällande återbetalning. Om du som huvudlåntagare inte klarar av att betala tillbaka läggs ansvaret på medlåntagaren.

Vanliga frågor och svar

Du får som mest låna 85 % av bostadens värde. Hur stort lån du får ta beror på din återbetalningsförmåga (vilken inkomst du har samt om du har andra skulder).

Det är ett lån med säkerhet (säkerheten är bostaden). Bolån kan användas till finansiering av en bostad eller för att göra större renoveringar och utbyggnader.

Banken gör bland annat en kreditupplysning för att de ska kunna se om du har några betalningsanmärkningar. De gör även en kontroll av din inkomst, dina omkostnader, vilken typ av anställning du har och liknande.

Om ditt bolån är större än 50 % av bostadens marknadsvärde men mindre än 70 % ska du amortera 1 %. Om lånet större än 70 % av bostadens marknadsvärde ska du amortera 2 %.

För att du ska kunna veta den rimliga räntan behöver du veta vad snitträntorna ligger på hos bankerna. SBAB bolån har exempelvis en snittränta på 1,04 % (med bindningstid 1 år).

De flesta banker ger som mest bolån som motsvarar 4,5 gånger din bruttoinkomst. Hos Danske Bank erbjuder dock bolånekunder bolån som motsvarar bruttoinkomst gånger 5,5. Tjänar du 40 000 kronor i månaden kan du alltså ta ett bolån på drygt 2 600 000 kronor.

Bolånet kan användas finansieringen av ett bostadsköp eller större renoveringar. Anlitar du hantverkare för projektet kan du använda lånet för att finansiera de kostnader som rör bygget (hantverkare, material och liknande).

Enligt Konsumenttjänstlagen ska du normalt sett betala hantverkaren vad som är rimligt i förhållande till tjänsten – om det inte finns något pris avtalat. Men det finns undantag från den regeln: När företag (hantverkare) ska utföra en förberedande undersökning, exempelvis för att ta reda på vad tjänsten kommer att kosta eller hur lång tid projektet kommer att ta, är du inte skyldig att betala för det. Eftersom offerter normalt sett är kostnadsfria inom hantverkarbranscherna bör du inte vara betalningsskyldig. Om hantverkaren däremot varit tydlig med att offerten kostar, blir du skyldig att betala.

För att få en så noggrann offert som möjligt bör din offertförfrågan innehålla en tydlig beskrivning av uppdraget (bifoga gärna bilder, skisser och annan relevant information), när tjänsten ska påbörjas och när den ska vara avslutad. Har du särskilda funderingar eller önskemål ska du även specificera dem i din anbudsförfrågan.

Kontantinsatsen är 15 % av bostadens pris och den betalas vanligtvis genom sparat kapital. Om du inte har råd att betala kontantinsatsen kan du antingen ta ett separat privatlån eller ansöka om bolånet med en medlåntagare.

Relaterade artiklar