Besiktningsprotokoll – så fungerar det

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~5 minuter

Innan du köper en lägenhet eller villa kan det vara bra att utföra en besiktning. När personen som utfört besiktningen är färdig får du ett besiktningsprotokoll. Här går vi igenom vad besiktningsprotokollet innehåller samt hur du tyder det.

Besiktningen

En besiktning innebär att en expert (en besiktningsman) kommer till bostaden för att undersöka den. Syftet är att besiktningsmannen ska kunna upptäcka eventuella fel och brister i bostaden. Alla felaktigheter noteras i besiktningsprotokollet, även kända brister som exempelvis ett gammalt tak. Det kan alltså både vara brister som säljaren redan informerat om och brister som nyligen upptäckts.

Det finns inga krav om att du som köpare ska göra en så kallad överlåtelsebesiktning, däremot har du något som kallas för undersökningsplikt. Det betyder att du är skyldig att utföra en undersökning av bostaden för att hitta eventuella fel eller brister innan du skriver på kontraktet för köpet. Många fel i bostäder är svåra att själv upptäcka. Det kan handla om fukt, mögel och röta. En professionell besiktningsman kan dock hitta och upptäcka även den här typen av dolda fel. Även om du måste betala för ett besiktningsprotokoll är det oftast värt det. Du vill förmodligen känna till eventuella fel i bostaden innan du köper den.

Besiktningsklausul

Vanligtvis undersöker köparen bostaden innan kontraktet skrivs på. På så sätt är köparen säker på att bostaden är i det skick som säljaren sagt. Men ibland hinns en besiktning inte med, då kan man istället använda något som heter besiktningsklausul. Det är en klausul som läggs till köpekontraktet och som fungerar lite som ett öppet köp. Under en överenskommen period får du utföra en besiktning och skulle större fel upptäckas kan du ångra bostadsköpet.

Så går besiktningen till

Vid en besiktning börjar den behörige besiktningsmannen med att gå igenom bostadens alla ritningar, bygglov och andra dokument och handlingar som säljaren överlämnat. Besiktningsmannen pratar även med säljaren för att fråga om det finns några kända fel och brister med bostaden. Information om tidigare renoveringar är också viktiga att känna till.

Därefter besöker besiktningsmannen bostaden och använder sina sinnen (syn, hörsel och lukt) för att undersöka bostadens skick. Besiktningsmannen går igenom alla ”synliga” utrymmen och ser över alla väggar, tak, golv och fasader samtidigt som han eller hon antecknar och dokumenterar. Efter besiktningen kan besiktningsmannen med hjälp av sina observationer samt samtal med säljaren skriva en riskanalys – om det skulle kunna uppstå problem med bostaden i framtiden. Allt sammanställs i ett besiktningsprotokoll där besiktningsmannen även angett förslag på åtgärder.

Så tyder du besiktningsprotokollet

Olika besiktningsföretag utformar sina protokoll på lite olika sätt. Men vanligtvis noterar de med tydliga symboler eller texter som:

  • Inget att notera. Här ser bostaden bra ut och det finns ingenting som tyder på fel eller brister.
  • Liten brist. Det kan handla om en ytlig och mindre skada i panelen. Skadan behöver inte vara orsakad av något underliggande fel i konstruktionen.
  • Risk. Här har besiktningsmannen upptäckt något som ska åtgärdas eller kontrolleras vidare eftersom det annars kan innebära stora problem.
  • Bör utredas. Här har besiktningsmannen hittat ett konkret fel, exempelvis feldragen el, en vattenläcka eller liknande.

Det här ingår inte

Besiktningsmannen går igenom hela bostadens ytskikt, men om du även vill kunna veta hur det ser ut med rördragningar, värme, ventilation, eldstäder och skorstenar, behöver du anlita en fackman. Det kan vara bra att utföra en mer noggrann besiktning, särskilt om det gäller äldre hus eller bostadsrätter. Om du inte vill anlita ytterligare en fackman för kontroll kan du välja olika tillvalstjänster när du anlitar besiktningsman:

  • Fuktindikering. I den vanliga besiktningen ingår inte kontroll av eventuella fuktskador i våtrum, men du kan lägga till det som en extratjänst. Besiktningsmannen kan då utföra provhålsstickning i våtrum för att upptäcka läckor eller fuktskador.
  • Riskkonstruktioner. Extra utsatta delar av huset, som krypgrund, inredda källare eller vindar, är så kallade riskkonstruktioner. Det är också en tilläggstjänst som besiktningsmannen kan hjälpa dig med. Vanligtvis sker besiktningen med hjälp av provhålsstickning.

Du kanske vill veta vad som händer om besiktningsmannen upptäcker fel i bostaden. I många fall upptäcks fel och briser och om besiktningen gjordes innan kontraktet skrevs på kan köparen välja att förhandla ner priset eller dra tillbaka sitt bud. Om besiktningen visade att allt ser bra ut innebär det att bostaden är i gott skick. Kom dock ihåg att besiktningen inte avser hus- och tomtdelar som inte besiktigats och det finns ingen garanti mot dolda fel.

Tips om du säljer bostad

Om du är säljare och vill boka in en besiktning finns det vissa saker du kan göra för att underlätta för besiktningsmannen:

  • Rengöring. Rengör golv, golvbrunnar och torka av tak och väggar inomhus vid behov.
  • Stegar. Se till att stegar är i gott skick så att besiktningsmannen kan undersöka vind och tak på ett säkert sätt.
  • Starka dofter. Undvik starka dofter i hemmet så att besiktningsmannen kan upptäcka eventuell mögellukt.
  • Ta bort saker. Plocka undan sådant som är i vägen, exempelvis kan det vara bra att demontera fronten på badkaret så att golvet blottas eller ta bort diskbänkens skåpslucka.
  • Skotta. Är det snöigt och vinter ska du skotta bort snö som täcker de byggnadsdelar som ska besiktas.
  • Värme. Har värmen varit avställd ska den slås på.

Vanliga frågor och svar

Du som köpare har ingen laglig rätt till tidigare besiktningsprotokoll, ägaren till protokollet är den som betalat för besiktningen. Däremot har säljaren av bostaden upplysningsplikt och måste berätta om alla kända fel i bostaden.

Besiktningsföretaget som utför besiktningar har ofta ansvar i två till tre år, det är bra att kontrollera hur länge när du väl anlitar besiktningsman.

Kostnaden varierar en del beroende på vilken besiktningsfirma du väljer samt hur stor bostaden är. Du bör räkna med en kostnad på cirka 15 000 – 20 000 kronor för en överlåtelsebesiktning.

Det kan vara antingen säljaren eller köparen. Ofta utför säljaren en överlåtelsebesiktning inför försäljningen.