Bygga hus – viktigt att tänka på

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~11 minuter

Planerar du att bygga hus? Det finns många saker att tänka på vid ett husbygge och många beslut som ska tas. Har du koll på begrepp som boendekalkyl, entreprenad, servitut och byggnadskreditiv? Oavsett om du ska bygga nytt hus eller totalrenovera en befintlig fastighet är det bra att låta själva planeringen få ta sin tid. Här får du lära dig mer om hustyper, tomter, hur du gör en noggrann budget och vad som gäller när du ska bygga nära tomtgräns.

Budget för att bygga hus

Alla har vi olika budget och ekonomiska förutsättningar för ett husbygge. För att du ska kunna ta fram en realistisk plan för ditt husbygge är det viktigt att du först börjar med en kostnadskalkyl. Vad har du egentligen råd med?

  1. Privatekonomi. Det första steget i att ta fram en budget, oavsett om du ska bygga nytt hus eller renovera ett gammalt, är att se över din privatekonomi. Här ser du direkt skillnaden mellan inkomster och utgifter och hur mycket som blir kvar efter att alla räkningar är betalda. När du vet hur mycket du har över varje månad blir det enkelt att räkna ut hur stort lån du skulle ha råd att betala av. Kanske har du till och med möjlighet att dra ner på vissa utgifter, till exempel genom att se över dina abonnemang, byta försäkringsbolag eller slopa lunchen på stan.
  2. Boendekalkyl. Boendekalkyl är nästa steg när du tar fram en budget för att bygga hus. På bankernas hemsidor kan du ofta få hjälp att göra en kalkyl och experimentera med olika belopp för att se vad månadskostnaden skulle bli. En boendekalkyl visar också hur stort lån du skulle kunna ta.
  3. Bankmöte. Även om du med boendekalkylen kan räkna ut på ett ungefär hur stort bolån du kan teckna behöver du så småningom boka in ett möte med banken. Först då kan du få veta exakt vilket belopp det handlar om. Boka gärna in bankmötet så tidigt i processen som möjligt, så du vet hur de ekonomiska förutsättningarna ser ut. Om du har en medlåntagare kan du får ett större lån.

När du väl fått veta hur stort banklån du får ta kan övriga delar av husbyggarpusslet falla på plats. Nu vet du exakt vad du har att röra dig med och kan enklare bestämma vilken typ av hus det ska vara, samt storlek, material och andra lösningar. Kom ihåg att även räkna med oförutsedda utgifter när du planerar husbygget. Om du exempelvis köper en tomt där vare sig vatten, el eller avlopp finns indraget kommer det att kosta ytterligare ett par hundratusen kronor att göra tomten inflyttningsklar.

Tomten

Ett hus kan alltid förändras, byggas om och renoveras. Svårare är det att flytta eller förändra tomten. Tomten står där den står och har de förutsättningar den har. Själva tomtvalet är därför minst lika viktigt som valet av hus. Här gäller det att tänka långsiktigt. Vill du alltid bo mitt i centrum eller långt ifrån grannar? Hur blir det om du skaffar barn framöver, finns det skolor och bra lokaltrafik i närheten? Det är viktigt att titta på flera tomter innan du bestämmer dig, först på plats kan du få en känsla för hur det skulle vara att bo där. När du hittat en tomt du gillar finns det vissa saker som är viktiga att kontrollera:

  • Planbestämmelser. Kontrollera alltid planbestämmelser med kommunen innan du signerar köpet. Ibland finns det en detaljplan som måste följas, vilket påverkar hur stora förändringar du får göra på tomten. En detaljplan kan även styra över hur stort huset får byggas samt vilken takhöjd det får ha.
  • Framtidsplaner. Det är inte roligt att köpa en tomt med vacker utsikt för att efter ett par år få reda på att det ska byggas en motorväg några meter från ditt nybyggda hus. Kommunen har olika områdesplaner som du kan få. Genom dessa kan du få svar på vilka planer de har framöver för det område där tomten finns.
  • Husplacering. I regel behöver man grannars godkännande för att få bygga huset närmare än 4,5 meter från tomtgränsen. Men det förekommer lokala avvikelser, så det är alltid bäst att kontrollera reglerna med kommunen.
  • Servitut. Ett servitut är rätten för en fastighet att använda en annan fastighets väg eller brunn. Det kan vara bra att känna till om tomten har några servitut, det kan du kontrollera hos Lantmäteriet.
  • Gatukostnader. Gatukostnader ingår ofta för tomter inom en detaljplan. En gatukostnad innebär att kommunen tar betalt för att förbättra den gemensamma gatan.
  • Vatten och avlopp. Om du köper en tomt som inte är inflyttningsklar eller som inte är förberedd på något sätt medför det ofta extrakostnader. Att dra in vatten, el och avlopp kan kosta hundratusentals kronor, beroende på tomtens förutsättningar och läge. Sådant är viktigt att ta med i kostnadskalkylen.
  • Storlek. När du väl köper en tomt är det förstås viktigt att den är tillräckligt stor för dina önskemål. När du ska bygga hus och satsar på en normalstor villa brukar det räcka med en tomt på cirka 700 till 1 000 kvadratmeter. Då får huset gott och väl plats och det blir även utrymme för en mindre trädgård. Men om du har planer på att bygga ut i framtiden eller vill du kanske anlägga en pool eller bygga ett gästhus kan du behöva en större tomt.

Hustyper

När du tagit fram en budget, fått bolån och köpt en tomt börjar det bli dags för själva husbygget. När du ska bygga nytt hus har du flera valmöjligheter hur själva bygget ska gå till, alltså vem som ska utföra arbetet. Är du händig eller kanske till och med snickare kanske du vill köpa ett modulhus och själv uppföra det. Du kan också bygga huset i lösvirke, vilket kan bli billigare än att köpa kataloghus.

Oavsett vilken hustyp du väljer kan du välja mellan olika entreprenadformer (hur arbetet ska utföras):

  • Totalentreprenad. Entreprenören ansvarar för både projekteringen och själva utförandet av arbetena. Företaget har då ett funktionsansvar för att objektet (huset) uppfyller avtalad funktion. Det är även entreprenören som anlitar övriga underentreprenörer för husbygget.
  • Generalentreprenad. Generalentreprenad är en upphandlingsform, till skillnad från totalentreprenad som är en entreprenadform. Generalentreprenad innebär att beställaren (du som beställer tjänsten) upphandlar en entreprenör (som då kallas generalentreprenör). Generalentreprenören upphandlar i sin tur med olika underentreprenörer. Generalentreprenad kan upphandlas med olika entreprenadformer, exempelvis totalentreprenad.
  • Delad entreprenad. Vid delad entreprenad är det beställaren (du) som är byggherre. Det innebär att beställaren tecknar avtal med de underentreprenörer som behövs vid bygget av huset. Vid delad entreprenad har beställaren också ansvar för att samordna entreprenörerna. Fördelen med delad entreprenad är att du som beställare får full kontroll och mer frihet över hur bygget ska utföras. Men det kräver också mycket tid och noggrannhet för att inte råka missa något viktigt.

Det är alltid viktigt att skriva noggranna avtal, oavsett vilken entreprenadform du väljer. Finns det skrivet i avtalet gäller det.

Planlösning

När du ska bygga nytt hus är det viktigt att välja en planlösning som passar dina nuvarande och framtida behov. Om du köper ett nyckelfärdigt hus tillverkas det i moduler på fabrik och monteras upp på tomten. Även om huset är ”färdigritat” brukar man kunna påverka vissa saker. Ett nyckelfärdigt hus kan vara ett bra alternativ om du snabbt vill ha upp huset men ändå kunna välja hur färdigt huset ska vara. Om du vill bestämma allt själv kanske du hellre anlitar en arkitekt för att rita huset efter dina önskemål. Då kan du välja precis hur många rum huset ska, var de ska ligga, hur stora de ska vara samt andra lösningar. Det kan vara bra att skapa en planlösning som går att förändra på ett enkelt sätt i framtiden. Om familjen växer kan det exempelvis vara praktiskt om det endast behöver sättas upp en till innervägg för att skapa ett barnrum. När du planerar husets planlösning är det bra att tänka igenom följande saker:

  • Framtiden. Även om du och din partner i nuläget bor själva kanske ni planerar att bilda familj med åren? Även om en helt öppen planlösning kan tyckas fräck och modern kanske det är bra att även få in vissa mindre rum som med tiden kan bli antingen kontor, gästrum eller barnrum.
  • Förvaring. Förvaringsutrymmen kan man knappt få för många av. Alla saker behöver någonstans att stå på. Var ska exempelvis alla vinterjackor förvaras under sommaren? Eller utemöblerna under vintern? Om du bygger huset från grunden kan du göra platsbyggda förvaringsmöbler.
  • Öppen planlösning. Det har länge varit populärt med öppen planlösning, vilket innebär ett hus med stora ytor utan väggar som avgränsar rummen. Till exempel brukar vardagsrummet och köket vara samma stora yta i en öppen planlösning. Fördelen med en öppen planlösning är att huset upplevs som rymligt och det blir lätt att umgås. Nackdelen med en öppen planlösning kan vara att huset blir mer svårmöblerat eftersom det inte finns lika många väggar att ställa möbler mot. Dessutom kan det bli störande med alla ljud som hörs i hela huset. Det blir också svårare att dra sig undan när allt är ett enda stort rum.
  • Sluten planlösning. En sluten planlösning är motsatsen till en öppen och innebär flera rum och utrymmen. Här finns en tydlig avgränsning mellan rummen och ofta möjlighet att stänga dörrar. Fördelen med en sluten planlösning är att huset får många rum, vilket i sig innebär olika möjligheter (kontor, gästrum, hobbyrum). Det är även lätt att möblera då det finns många väggar och vinklar att använda sig av. Nackdelen med en sluten planlösning är att huset inte känns lika rymligt och öppet

Inför bygget

Nu har du kommit så pass långt i husplaneringen att det är dags att gå igenom de sista detaljerna, bland annat köpeavtal, nybyggnadskarta, byggrätt och bygglov.

  • Köpeavtal. Ett köpeavtal används som ett avtal mellan dig och företaget som ska bygga huset. Köpeavtalet kan se ut på olika sätt beroende på vilken entreprenadform som används. Det är viktigt att avtalet är detaljerat och innehåller allt som ingår och allt som inte ingår. Se till att du förstår hela avtalet så att det inte uppstår missförstånd.
  • Nybyggnadskarta. Nybyggnadskarta är en handling som upprättas i samband med ett husbygge och som används som ett underlag vid ansökan av bygglov. Kartan beställer du ifrån kommunen där fastigheten ska byggas. På kartan är det planerade huset markerat.
  • Byggrätt. Byggrätten är viktig om du ska bygga hus inom ett detaljplanerat område. Byggrätten reglerar bland annat hur stor del av tomten som får bebyggas samt hur många våningar huset får ha.
  • Bygglov. Vid ett husbygge krävs bygglov, det är ett godkännande från kommunen för att du får bygga. Om du bygger nytt hus via en husleverantör hjälper ofta företaget dig att få bygglov genom att ta fram de handlingar som krävs. För att få ett bygglov behöver man ha utsett en kontrollansvarig (en fristående person som är certifierad och som ser till att bygget sker på ett sätt som följer bygglagstiftningen).

Byggstart

Nu kan snart husbygget ta fart på riktigt. Du har ordnat alla viktiga dokument och tagit de stora besluten, men än finns det några småsaker som saknas:

  • Byggnadskreditiv. Eftersom det inte finns något färdigt hus har banken inte någon säkerhet för bolånet. Ett vanligt bolån är ett lån med säkerhet, där själva fastigheten står som säkerhet. Skulle låntagaren inte kunna betala lånet kan banken alltid sälja bostaden för att få tillbaka pengarna. Men vid ett nybygge finns alltså inget färdigt hus, då kan du istället få något som heter byggnadskreditiv. Banken gör då en uppskattning av värdet för det färdigställda huset och kan därmed ge ett lån. Men inte på ett traditionellt sätt, istället betalar banken räkningarna för att täcka kostnaden för exempelvis konstruktionen, tomten och grundplattan. När huset är klart omvandlas byggnadskreditivet till ett vanligt bolån.
  • Kontrollansvarig. En kontrollansvarig måste utses för att bygglovet ska beviljas. Det är en certifierad och fristående person som säkerställer att alla delar av byggnationen sker i enlighet med rådande bygglagstiftningen.  
  • Husbeställning. När du löst finansieringen av huset, anlitat kontrollansvarig och bestämt alla delar av husbygget, kan du beställa själva huset, eller börja bygga själv. Beroende på vilken typ av hus du väljer kan det ta olika lång tid att färdigställa det.

När huset är färdigt

Dagen kommer då du äntligen får nycklarna i handen. Huset är färdigt. Men det är inte riktigt färdigt, det fattas ett par småsaker:

  • Slutbesiktning. Vid en slutbesiktning sker en total genomgång av huset. Det görs för att man ska försäkra sig om att huset är byggt på ett korrekt sätt och uppfyller alla krav och lagar. Slutbesiktningen utförs av en oberoende besiktningsman. Besiktningen är omfattande, besiktningsmannen kontrollerar allt, från grunden upp till skorstenen och allt däremellan.

Vid fel. Om besiktningsmannen skulle upptäcka fel och brister under besiktningen tas de med i protokollet. Vid allvarliga fel underkänns besiktningen men gäller det mindre småfel som inte har någon större betydelse ska besiktningsmannen godkänna huset.

Vid godkänd besiktning. Om allt ser bra ut lämnar besiktningsmannen ett skriftligt protokoll som säger att byggnaden anses vara färdig. Vid det beslutet upphör byggherren att ansvara för projektet och du som husägare övertar istället ansvaret.

  • Tvåårsbesiktning. Den här besiktningen är inte obligatorisk, men rekommenderas. Efter två år genomförs i så fall ännu en besiktning. Varför man bör göra en tvåårsbesiktning är för att företaget som ansvarat för husbygget även har ansvar för att rätta till eventuella fel som uppstår under den perioden. Samma sak gäller då som vid slutbesiktning, en oberoende besiktningsman kontrollerar hela huset.
  • Energideklaration. Du som valt att bygga hus är ansvarig för att utföra en energideklaration inom två år från att slutbesiktningen gjordes och godkändes. Boverket har satt det kravet. I en energideklaration ska man kunna utläsa byggnadens alla energiegenskaper samt kunna säkerställa att dessa motsvarar vad man från början hade beräknat.

Vanliga frågor och svar

Det beror på många olika faktorer. Om du beställer ett nyckelfärdigt modulhus kan huset stå färdigt bara några veckor efter beställning, förutsatt att marken är förberedd. Om du ska bygga hela huset själv kan det förstås ta längre tid. Beställer du hus ifrån en hustillverkare kan de vanligtvis ge dig en ganska bra uppskattning om tidsspannet.

Den generella regeln är 4,5 meter från tomtgränsen. Ska huset byggas närmare än så behöver man vanligtvis godkännande från de berörda grannarna, det ska helst vara skriftligt.

Vanligtvis jämför man priser per kvadratmeter. Genomsnittspriset för att bygga hus ligger på cirka 22 500 kronor.

Saker som påverkar priset på ett hus är bland annat var huset ska byggas (en tomt i Stockholm kostar exempelvis betydligt mycket mer än en tomt i en mindre ort), hur stort huset ska vara, vilka material som ska användas, om du köper ett nyckelfärdigt hus eller anlitar en arkitekt för att rita huset och om du i så fall bygger huset eller låter ett företag göra det.