Fallgrop 1 – Tomten

Om du ska bygga ett nytt hus behöver du först köpa en tomt. När du väljer en tomt finns det många saker att tänka på, bland annat:

• Läge. Var tomten är belägen är förstås viktigt eftersom du kanske vill ha nära till lokaltrafik, skola, sjukhus och handel. Är tomten väldigt billig kan det innebära att den ligger långt ifrån annan bebyggelse. Det kan innebära problem eftersom tomten kanske inte har vatten eller el indraget, vilket medför stora merkostnader. Ligger tomten avsides och inte i direkt anslutning till bussar, kan det också medföra merkostnader i form av transport.
• Omgivningar. När du väljer ut en tomt är det viktigt att du trivs med dess utformning och storlek. Vad har du för utsikt? Hur rör sig solen över tomten? En vanlig fallgrop är att man glömmer bort att tänka på hur tomten kommer förändras under året. Om du är på visning under en solig sommardag, kommer tomten förmodligen kännas inbjudande. Men hur känns den en mörk och kall novemberkväll? Kontrollera alltid väderstrecken och framförallt – kontrollera med kommunen om eventuella framtidsplaner för närliggande omgivningar. Kanske köper du en tomt som delas av vid en skog. Om kommunen planerar att fälla alla träden kanske du inte längre kommer trivas med tomten. Kommunen planerar även ibland för nya vägar. Har du otur och inte undersökt kommunens framtidsplaner kan en ny motorväg riskeras att byggas precis intill din tom. Det kan sänka hela värdet för tomten och huset du tänker bygga.

• Jordtyp. En annan fallgrop som är lätt att falla i när du väljer tomt är att missa att kontrollera vilken typ av jord marken har. Vissa jordtyper är betydligt svårare att bygga på och kräver ett mer omfattande förarbete. Till exempel är dyig eller sandig jord svårare att bygga på då jordtypen inte är lika stabil. Sättningar kan förekomma på den här typen av jord, vilket kan medföra stora renoveringskostnader i framtiden. Kontrollera alltid jordtyp och anlita eventuellt en geoteknisk undersökning för att du ska kunna ta reda på markens förutsättningar. Det kommer hjälpa dig veta vilken typ av husgrund som passar.

Fallgrop 2 – Arbetsinsats

När du bygger nytt hus har du lite olika alternativ att välja bland. Du kan antingen köpa ett befintligt hus, bygga ett nytt från lösvirke, beställa ett nyckelfärdigt och prefabricerat hus eller beställa ett hus i byggsats. Vilket alternativ du väljer påverkar även hur stor arbetsinsats du själv måste lägga på projektet. Vanliga fallgropar för de olika alternativen:

• Lösvirke. Om du bygger hus från lösvirke innebär det att du bygger upp huset själv, planka för planka. Du behöver förmodligen anlita arkitekt som kan hjälpa dig ta fram en riktig ritning. Att bygga hus med lösvirke innebär den största arbetsinsatsen av alla alternativ. Det sätter även höga krav på ditt kunnande inom byggande. En fallgrop när man väljer lösvirke är att man missbedömt sin egen erfarenhet och kunskap, vilket ofta leder till att man blir tvungen att anlita hantverkare som kan slutföra jobbet. För att du ska undvika den här fallgropen är det viktigt att du verkligen vet vad du ger dig in på. Läs på om husbyggen samt hur hela byggnadsprocessen ser ut. Behöver du anlita hantverkare är det viktigt att du skickar ut offertförfrågan till åtminstone ett par tre stycken. Då får du en bättre prisuppfattning.
• Nyckelfärdigt. Att köpa nyckelfärdiga hus är ett alternativ som passar dig som inte själv vill bygga. Du beställer istället ett prefabricerat kataloghus, eller ett arkitektritat hus som byggs på din tomt. En fallgrop när man väljer nyckelfärdiga hus är att man missuppfattat vad nyckelfärdigt faktiskt innebär. Eftersom det inte finns någon juridisk förklaring för nyckelfärdigt är det viktigt att du kontrollerar med hustillverkaren. Fråga exakt vad som ingår och vad som inte ingår. Ofta ingår inte husgrunden, vilket kan medföra stora kostnader eftersom du i samband med byggandet av husgrunden även behöver kontrollera jordtypen för att du ska veta om du kan bygga på tomten överhuvudtaget.

• Byggsats. Precis som med lösvirke kräver byggsats mycket kunnande inom bygg från din sida, åtminstone om du planerar att montera huset själv. Du kan även beställa en byggsats och sedan anlita snickare som monterar huset åt dig, men det är inte säkert att det blir billigare än att köpa ett nyckelfärdigt hus från början. Dessutom innebär det i så fall mer jobb eftersom du behöver skriva avtal med flera aktörer för husbyggets olika delar (VVS, elektricitet och själva snickrandet). För att du ska kunna undvika fallgropar när du köper hus i byggsats är det viktigt att du läser på om hur det fungerar och tar reda på allt du själv måste göra. Sedan kan du göra en bedömning om du själv kan utföra jobbet eller om du behöver anlita hantverkare.
• Befintligt hus. Köper du ett befintligt hus är det viktigt att du kontrollerar husets skick. Det finns alltid risk för dolda fel som kan innebära höga renoveringskostnader längre fram. Ställ frågor till mäklaren under husvisningen och ta med dig en checklista på sådant du bör kontrollera. En nackdel med att köpa ett gammalt hus är att materialen inte är lika energieffektiva som dagens moderna material. Det kan handla om dåligt isolerade fönster och dörrar eller skadade fuktskydd.

Fallgrop 3 – Budget

Ett husköp är ofta den största investering man gör. Det är därför naturligt att man vill hålla nere kostnaderna så mycket som möjligt. När du köper hus är en vanlig fallgrop budgeten. Man gör en för liten budget och missar merkostnader. Du bör alltid ha lite extra i budgeten för oförutsedda utgifter. Kom ihåg att även om du köper ett nyckelfärdigt hus tillkommer det alltid kostnader för olika saker, det kan handla om:

• Anslutning till kommunalt vatten och avlopp. Bygger du ett nytt hus behöver även betala för indragning av vatten och avlopp. Ska du ansluta dig till kommunens vatten och avlopp kan det kosta upp mot 200 000 kronor.
• Indragning av fiber. Vill du ha fiber behöver du ansluta dig till det. Om det redan finns fiber indraget till ditt område ligger anslutningskostnaden på cirka 25 000 – 30 000 kronor. Om det inte finns fiber i området kan det kosta mycket mer än så.
• Sophantering. Normal sophantering kostar cirka 3 000 kronor per år, vilket är en kostnad som är lätt att glömma.
• Gatubyggnadskostnad. Om du köper en tomt från en privatperson behöver du i vissa fall betala en gatubyggnadskostnad till kommunen. Den ska vanligtvis betalas innan du ansöker om bygglov. Kostnaden ligger på cirka 35 000 – 50 000 kronor.
• Lagfart. Om du köper ett befintligt hus måste du betala för lagfart. När lagfarten registreras måste du betala en så kallad stämpelskatt. Den ligger på 1,5 % av fastighetens pris. Om du bygger ett nytt hus, exempelvis ett nyckelfärdigt hus, brukar du endast behöva betala lagfart för tomten.
• Ritningar. Om du köper ett nyckelfärdigt hus med totalentreprenad brukar du inte behöva bekymra dig över ritningarna, det sköter hustillverkaren (kontrollera dock vad som gäller). Men ska du bygga ett eget hus, exempelvis i lösvirke, behöver du ha fackmässigt utförda ritningar. Du kan anlita en arkitekt till det. Kostnaden för husritningar kan variera mycket beroende på typ av hus samt vilka önskemål du har. Arkitekter tar dessutom väldigt olika timpriser, de kan ligga på allt mellan 800 kronor och upp mot 2 000 kronor i timmen.
• Hantverkare. Om du inte köper ett nyckelfärdigt hus med totalentreprenad, kommer du förmodligen behöva anlita hantverkare. Det kan vara lite svårt att hitta rätt hantverkare eftersom det dels finns många olika företag att välja bland, dels många prisklasser. Vi har samlat många kvalitetssäkrade och professionella hantverkare inom alla byggnadsbranscher, du kan till exempel hitta skickliga snickare eller behöriga elektriker . Se till att alltid jämföra offerter och ta in anbud från flera hantverkare, helst minst tre olika.

• Tillstånd. Bygglov är det mest kända tillståndet när du bygger hus. Vad bygglovet kostar beror på hur stort huset är samt var i landet du bygger. Bygglov kan kosta från cirka 20 000 kronor och uppåt. Vill du dessutom ha ett förhandsbesked kostar det ytterligare.
• Försäkringar. Som nybliven husägare behöver du vissa försäkringar. Bygger du nytt hus bör du teckna en färdigställandeförsäkring. Försäkringen säkerställer då att huset ska bli färdigbyggt även om tillverkaren skulle gå i konkurs. Du får exempelvis ersättning för kostnader som uppkommit i samband med att företaget gick i konkurs, eller av annan anledning inte kunde avsluta projektet. Andra försäkringar som är viktiga när du bygger hus är nybyggnadsförsäkring och villa- samt hemförsäkring. Nybyggnadsförsäkringen skyddar dig mot eventuella byggnadsfel som uppstår och som inte skyddas av hustillverkarens ansvarsförsäkring. Villa- och hemförsäkring är också något du bör teckna, de omfattar både tomten och huset. Beroende på vilken försäkring du tecknar kan ersättningen variera en del. Vanligtvis täcker hem- och villaförsäkringar hela huset: väggar, tak och golv samt inredning. Skulle det börja brinna eller uppstå en vattenläcka brukar försäkringen täcka det.
• Grundläggning. När du köper ett nytt hus, även om det är nyckelfärdigt, brukar husgrunden sällan ingå. Vad grundläggningen kostar beror på vilken typ av husgrund det gäller samt storlek.
• Markarbete. För att en husgrund ska kunna upprättas på tomten måste marken först förberedas. Hur omfattande markarbetet är beror helt och hållet på tomtens förutsättningar. En bergig mark kan medföra kostnader för sprängning. Är marken lerig eller dyig kanske du behöver välja en plintgrund.
• Uppvärmning. När du köper nyckelfärdiga hus finns redan ett uppvärmningssystem, ofta frånluftsvärmepump. Vill du ha en annan energikälla, exempelvis bergvärme, kan det medföra merkostnader för brunnsborrning.

Fallgrop 4 – Planlösning

Planlösningen är inte något du behöver fundera på om du köper ett kataloghus, även om du i vissa fall kan förändra vissa saker. Men när du själv ska rita ett nytt hus och ta fram planlösningen finns det många fallgropar – men också enkla sätt att undvika dem:

• Antal rum. Även om det är möjligt att i efterhand förändra planlösningen, till exempel genom att riva eller bygga innerväggar, är det såklart bäst om det blir rätt från början. Ett vanligt misstag när man ritar planlösningen är att man planerar för få rum. Även om en öppen planlösning kan vara mysig och göra huset mer socialt, finns det även nackdelar med för få rum. Kanske får ni tillökning i familjen om några år? Eller så kanske någon börjar jobba hemifrån? Det är alltid bra om det finns något extrarum som kan användas till olika saker beroende på behov.
• Placering. Det finns många saker att tänka på gällande placering av alla husets rum. Det finns dessutom olika sätt att tänka på. Om det är ett tvåplanshus är det exempelvis bra om trappan till övervåningen ligger centralt i huset så att den är lätt att nå från alla delar. För att du ska kunna placera husets olika rum på ett bra sätt behöver du dels fundera över funktion, dels på tomten och solen. Kanske vill du ha morgonsol i köket men kvällssol i vardagsrummet? Ta reda på hur solen rör sig över tomten, då blir det enklare att ta fram en bra placering. Ett annat sätt att tänka när du tar fram placeringen är på hur huset ska användas. Brukar ni ofta ha fester eller middagsbjudningar? Då kanske det är bättre att dela upp huset i två delar: i den ena delen finns alla sociala ytor som kök och vardagsrum och i den andra delen finns alla sovrum. Vill någon dra sig undan från festen är det bra om sovrummet ligger i den tysta delen av huset. Är det ett tvåplanshus kan du även välja att placera sovrummen på övervåningen och använda nedervåningen som det sociala utrymmet.

• Förvaring. Ett vanligt misstag när man tar fram planlösningen är att glömma bort förvaringsytor. Det kommer underlätta mycket om garderober planeras från början, då får du ett mer funktionellt hem och behöver inte fylla boytan med separata garderober i efterhand.
• Öppen planlösning. Många som bygger moderna hus vill ha en öppen planlösning. Det finns många fördelar med en öppen planlösning. Till exempel blir utrymmet mer socialt om köket ligger i anslutning till matsalen eller vardagsrummet. Men samtidigt bör du fundera på om en öppen planlösning verkligen är det rätta för dig. Många husägare vill kunna ha möjligheten av flera rum som kan användas på olika sätt. Har du för få rum kanske dina gäster inte har någonstans att sova. Väg för- och nackdelar mot varandra. Du kan även välja att ha en öppen planlösning i en del av huset och fler rum i en annan del.

Fallgrop 5 – Nyckelfärdigt hus

Den stora risken för fallgropar när du köper nyckelfärdigt hus är att du kanske inte har 100 % kontroll på vad som faktiskt ingår. Det ökar risken för att du gör en felaktig budget. Var noggrann med att kontrollera exakt vad som ingår och vad som tillkommer. Vissa hustillverkare erbjuder hus med husgrund, men det kan ändå hända att markarbete inte ingår. Andra kostnader som ofta tillkommer är kostnader för kontrollansvarig. Men det finns även hustillverkare som erbjuder ett inflyttningsfärdigt hus där allt förutom tomten ingår.

Vanliga frågor och svar