Detaljplanerat område

Det finns flera sätt att köpa tomt på: via en hustillverkare, via Hemnet eller via en privatperson. Oavsett var du köper tomten är det viktigt att du kontrollerar vad du får göra med den – det är kommunen som bestämmer det. Om tomten ligger inom ett detaljplanerat område finns det ofta striktare regler att förhålla sig till. Du behöver förmodligen marklov för schaktning eller utfyllnad av marken som förändrar höjdnivån avsevärt. Ligger tomten utanför detaljplan brukar det finnas mer friheter – dock kan det variera så det är alltid bäst att kontrollera med kommunen där du bor.

Innan du köper tomt bör du kontrollera vilka kommunens framtidsplaner är för det omgivande området. Du bör även prata med grannar och se om de har några invändningar gällande ditt husbygge eller om de själva planerar att bygga. Det är viktigt att veta vilka framtidsplanerna är eftersom de i värsta fall kan påverka både utsikt och ljudnivå. Har du ordentligt med otur smäller kommunen upp en motorväg strax intill tomten du köpt, då kommer den inte längre kännas särskilt attraktiv och tomtens värde kan påverkas negativt. Om grannens tomt har mycket skog eller höga träd bör du även fråga om det finns några planer på att ta ner dem, det kan också påverka hur din egen tomt upplevs. Du kan till exempel få mer insyn till tomten om skog tas ner.

Servitut – vem äger tomten?

Något annat som är viktigt att kontrollera innan ett tomtköp är om tomten har något servitut. Ett servitut innebär att en annan fastighet har rätt att utnyttja en del av tomten. Servitut används i praktiken för att främja en mer ändamålsenlig markanvändning av fastigheterna. Om det exempelvis är svårt att komma till en fastighet utan att snedda över grannens tomt, kan granntomten ibland ha servitut. Då ger det grannen rätten till att gena över din tomt för att han eller hon ska kunna ta sig till sitt eget hus. Vad servituten innebär kan variera så du bör alltid kontrollera det med kommunen.

Merkostnader när du köper tomt

De flesta som köper tomt planerar även att bygga hus på tomten. Därför tillkommer nästan alltid olika typer av merkostnader vid ett tomtköp. Kom ihåg att du inte kan ta ett bolån för att finansiera tomtköpet. Det innebär samtidigt att ingen kontantinsats kräv, däremot måste du finansiera tomten med egna pengar eller genom att exempelvis ta ett privatlån. Här är några merkostnader när du köper tomt:

• Markarbete och anläggning. Hur stora kostnader markarbetet medför beror helt och hållet på tomtens förutsättningar och jordtyp, samt vilken typ av hus som ska byggas. Morän jordtyp är vanligast i Sverige och den är väldigt förmånlig att bygga på. Morän består av grus och stenblock i olika storlekar och är i regel bra byggmark. Men om tomten du köper exempelvis har lerig jord eller mycket berg, kan det medföra högre kostnader eftersom du kan bli tvungen att anlita ett sprängningsföretag. Det kan vara bra att anlita hantverkare, exempelvis geotekniker som kan titta på tomtens förutsättningar. Då vet du vad som gäller innan du köper.
• Indragning av fiber. Det finns en fördel med att köpa tomt inom detaljplan – det är nästan alltid nära till fiber, avlopp och vatten. Även om installationskostnaden inte går att komma ifrån, behöver man åtminstone inte gräva och dra in rör långväga ifrån. Installationskostnaden för fiber (i ett område som redan har fiber indraget) kostar cirka 25 000 kronor.
• Indragning av vatten och avlopp. Anläggningsavgiften för att ansluta ett hus till det kommunala vatten- och avloppsverket, är närmare 200 000 kronor. Kostnaden varierar en del beroende på var i landet du bor.
• Sophantering. Det genomsnittliga priset för sophantering ligger på cirka 3 000 kronor per år. Tänk dock på att det kan vara ditt och dina grannars ansvar att säkerställa att vägen fram till era fastigheter går bra för sopbilen att köra på. Många grannskap har en vägförening. Då betalar alla berörda grannar exempelvis en månadsavgift. Pengarna som sparas används för att förbättra och underhålla vägen.  
• Lagfart. Vid överlåtelse av en tomträtt måste du betala för lagfart. Lagfarten är ett bevis på vem som äger en tomträtt eller en fastighet. Kostnaden baseras på köpeskillingen för tomträtten plus en expeditionsavgift på 825 kronor.
• Marklov. Om du köper en tomt inom detaljplan kan du behöva marklov för förändring av markens nivå. Om tomten är sluttande och du vill plana ut den genom att höja marknivån, kan du alltså behöva marklov. Du ansöker på i princip samma sätt som bygglov – hos byggnadsnämnden i kommunen.
• Rivningslov. En del personer köper en fallfärdig stuga endast för att få tillgång till en tomt som redan har vatten, avlopp och el. Kom ihåg att det ofta krävs rivningslov. Rivningslov krävs vanligtvis för att riva byggnader som krävde bygglov för att uppföras.

Även om du hittat en prisvärd och billig tomt tillkommer det alltså många merkostnader. De största kostnaderna avser vanligtvis grundläggningsarbetet, vilket i sin tur påverkas av jordtyp. Något annat som kan vara bra att känna till är strandskyddsdispens, vilket krävs om du köper en strandnära tomt. Strandskyddsdispensens syfte är att värna om allemansrätten och för att allmänheten ska ha möjlighet att röra sig längsmed stränderna utmed hela kusten. Det finns endast några få undantag i Sverige där strandskyddsdispensen är borttagen. Om tomten är strandskyddad innebär det att du exempelvis inte får bygga på ett sätt som förändrar eller försämrar för växt- och djurriket. Du får heller inte bygga på ett sätt som förhindrar allmänhetens tillgång till stranden (exempelvis bygga ett plank eller skärma in tomten med staket).

Hantverkare för markarbete

Beroende på hur tomten ser ut och vilka dess förutsättningar är kan markarbetet antingen vara enklare eller mer omfattande. Inför en grundläggning, exempelvis innan man gjuter en betongplatta till huset, behöver marken förberedas. Till exempel ska man gräva ut för dränering och jämna ut marken. Det är viktigt att marken har tillräckligt god bärighet för att klara av vikten av ett hus. Många tar hjälp av hantverkare för markarbetet eftersom det ofta krävs grävmaskinister. Att schakta är ett fysiskt tungt arbete som kan vara svårt att utföra själv. För att hitta rätt grävningsföretag är det alltid bra att jämföra hantverkare genom att skicka ut offertförfrågan till ett par olika firmor. Var noggrann med specificeringen av dina önskemål, då blir det enklare för hantverkaren att lämna ett mer specifikt anbud med kostnadsförslag. När du jämför offerter från hantverkare ska du framförallt kontrollera offertens omfattning och inte bara priset.

Tips när du köper tomt

Det finns några generella rekommendationer när du letar efter tomt:

• Läge. Givetvis är läget en av de viktigaste delarna när du letar efter en tomt. Fundera på vad som är viktigt för dig, kanske vill du att tomten ligger nära skola, köpcentrum eller kollektivtrafik? Det är även bra att besöka tomten under olika tillfällen på dagen för att se hur solen rör sig över tomten. Var går solen upp? Finns det vegetation eller berg som skymmer solen?
• Storlek. Tomtens storlek är förstås också viktig ta med i beräkningen. Vanligtvis får man bebygga en femtedel av tomtens yta, det kan dock variera beroende på om tomten ligger inom detaljplan eller utanför, samt var i landet tomten finns.
• Utformning. Hur ser tomten ut? Är den sluttande, bergig eller en skogstomt? Hur tomten är utformad kommer påverka hur svårt eller lätt det är att bygga på den. Kanske vill du bygga en altan eller en pool i framtiden – fungerar tomtens utformning för det?
• Områdesplan. Kontrollera alltid med kommunen för att se vad områdesplanen är. Då kan du få reda på nybyggnadsplaner och liknande.
• Vatten, avlopp, el och fiber. Eftersom anslutning till vatten och avlopp samt indragning av el och fiber kostar en del, är det viktigt att kontrollera om det redan finns vatten och avlopp i området. Köper du en tomt som ligger mycket avsides på landet kanske vatten och avlopp inte finns på flera kilometer. Då kommer det tillkomma en stor kostnad för grävning och rördragning till din fastighet.
• Jordtyp. Jordtypen på tomten påverkar dess förutsättningar. Är marken bergig kan du behöva spränga eller spräcka sten, vilket kostar en del.
• Grannar. Det är alltid bra att prata lite med grannarna för att höra vilka planer dem har i framtiden, hur de ställer sig till ett husbygge och om de har någon annan information som kan vara relevant för tomten.

Vanliga frågor och svar