10 000 kronor i hyra

I Stockholm, även om det är långt utanför centrum, kan månadshyran för ett attefallshus ofta ligga på 10 000 kronor, då är inte elen inräknad. Men hur kan personer acceptera så höga hyror? Dels beror det på bostadsbristen, man har därför inte mycket att välja på, dels beror det på att många personer fördrar att bo i ett eget litet hus med tillhörande parkeringsplats än att hyra ett rum i en trång lägenhet och dela kök och vardagsrum tillsammans med andra.

Större yta möjliggör en komplett bostad

Reglerna för attefallshus förbättrades i mars 2020 då maxytan för huset ökade med fem kvadratmeter, från 25 m² till 30 m². Varför reglerna ändrades berodde på att underlätta för att göra bostaden handikappanpassad, vilket också är en av attefallsreglerna om huset ska användas permanent. Hur reglerna tolkas varierar lite mellan kommunerna men en sak är säker, det är betydligt tuffare krav för att få startbesked om attefallshuset ska användas som permanentbostad. Attefallshus på 30 m² kallas även för bolundare, namnet kommer från bostadsminister Per Bolund som framförde förslaget om att utöka ytan.

Om du behöver mer yta än vad attefallsreglerna tillåter (30 m²) finns det några alternativ. Du kan antingen bygga ett attefallshus med loft eller ett attefallshus med källare. En bolundare med loft får inte överstiga 30 m², men planlösningen möjliggör ytterligare en till sovplats eller mer förvaringsutrymme. Bygger du ett attefallshus med källare kan du bygga hur stor källare du vill, det är endast den yta som attefallshuset tar upp på marken som räknas.

Attefallshus som permanentbostad

Om du ska hyra ut attefallshuset måste du följa reglerna som gäller när attefallshus används som permanentbostad:

• Utrymmen för sömn och vila
• Utrymmen för matlagning och måltider
• Utrymmen för personlig hygien
• Utrymmen för daglig samvaro
• Utrymmen för förvaring
• Utrymmet ska vara handikappanpassat*

*Om attefallshuset ska användas som en permanentbostad följer den Boverkets generella byggregler (BBR). Här framkommer det tydligt att bostaden ska vara tillgänglig och användbar för personer med rörelse- och orienteringsnedsättningar.

Attefallshus med loft eller källare

Om du ska hyra ut attefallshuset är det bra att fundera över planlösningen. Förmodligen behöver hyresgästen så mycket utrymme som möjligt till förvaring, matlagning, socialt umgänge och sovplats. Ett sätt att få loss mer utrymme på 30 m² är genom att utnyttja takhöjden. Ett attefallshus får som högst vara fyra meter från mark till taknock. På fyra meter får du plats med ett sovloft. Helt plötsligt ha du 30 m² att fördela på kök, vardagsrum och toalett. Ett annat sätt att få mer utrymme är genom att bygga en bolundare med källare. Bygger du på plan mark behöver du gräva ut ordentligt så att du får plats med en våning under marknivå. Tänk på att det finns krav gällande utrymningsvägar från källarplan: I småhus ska det finnas två utrymningsvägar, en av dem kan vara ytterdörren på våningsplanet ovanför källaren, den andra utrymningsvägen kan vara ett källarfönster som är tillräckligt stort eller en utvändig källartrappa.

Det är bättre att bygga ett attefallshus med källare på mycket sluttande mark eftersom du kan skapa ett suterränghus. Då blir det enklare att få in mer ljus eftersom du kan sätta fönster även på källarplanet.

Kostnader för attefallshus – är det värt investeringen?

Huruvida det är värt investeringen att bygga ett attefallshus är förstås individuellt. Bor du nära centrum i en storstad som Stockholm eller Göteborg kommer du med stor sannolikhet ha möjlighet att hyra ut huset till en rimlig hyra på cirka 10 000 kronor i månaden. Det är förstås även en bonus om du själv vill kunna nyttja det extra utrymmet när du inte har hyresgäster, till exempel som en gäststuga eller ett hemmakontor.

Kostnaden för att bygga ett vinterbonat attefallshus kostar lika mycket per kvadratmeter som att bygga ett hus på 150 m². Dock slipper du kostnaden med bygglov eftersom åtgärden är bygglovsbefriad. Räkna med cirka 20 000 kronor per m². Du kan få ner kostnaden ganska mycket genom att själv bygga huset, det finns många husförsäljare som säljer bolundare i byggsats. Med lite snickarvana kan du själv montera huset. Det är inte ovanligt att ett attefallshus som är vinterbonat kostar runt 700 000 kronor eller mer, särskilt inte om du bygger det från grunden och även räknar in markarbete och hantverkarkostnader.

50 000 kronor i intäkter per år

Eftersom alla inte kan ta 10 000 kronor i hyra per månad räknar vi lågt i det här exemplet med en hyra på 4 000 kronor. Det ger dig intäkter på 48 000 kronor per år. Du behöver inte betala någon skatt för hyresintäkter under 50 000 kronor per år. Om intäkter överstiger 50 000 kronor får du göra avdrag på 20 % och resten beskattas som kapitalinkomst (30 %). Om du tar 9 000 kronor i hyra innebär det att du betalar 1 360 kronor i skatt per månad.

Med tanke på att räntorna för bolån är låga innebär fastighetsinvesteringar i regel avkastning. Om du skulle finansiera attefallshuset med ett helt nytt bolån på en miljon kronor och har en ränta på 3 %, en hyra på 9 000 kronor/månad, skattar 30 % och har driftskostnader inklusive slitagekostnader på 2 000 kronor/månad kommer de ge dig en ungefärlig intäkt på 50 000 kronor om året. Dessutom kan ett extrahus på tomten innebära en ganska stor värdeökning om du i framtiden väljer att sälja huset.

Anlita hantverkare till attefallshus

När du ska bygga ett attefallshus har du olika valmöjligheter: du kan bygga attefallshuset i lösvirke, köpa en byggsats och montera det själv, köpa ett nyckelfärdigt attefallshus eller välja något av de första alternativen och anlita hantverkare som bygger ihop det åt dig. Om du hittat ett bra pris på en byggsats men själv saknar byggvana kan du anlita snickare som hjälper dig. Kom ihåg att vara ute i god tid med att skicka offertförfrågningar eftersom många hantverkare är uppbokade många månader i förväg. Till uppförandet av ett attefallshus behöver du anlita:

• Snickare
• VVS-montör
• Elektriker
• Eventuellt: markarbetare/sprängföretag

Hur tomten ser ut påverkar också hur enkelt eller svårt det blir att bygga attefallshuset och vilken grund som är mest lämplig. På en ostadig mark eller på en ojämn tomt kan man bygga attefallshuset på plintgrund. På plan mark kan en gjuten platta vara bättre. Är du osäker kan det vara bra att få hjälp att bedöma grundarbetet av en markarbetare först.

Vanliga frågor och svar