Vinstskatt vid bostadsförsäljning –villa

Vinstskatt kallas även för kapitalvinstskatt eller reavinstskatt och är en skatt du måste betala om du säljer din bostad med vinst. Skatten är 22 % av vinsten. Du ska då deklarera och betala skatten till Skatteverket. Vinstskatten dras av summan som kvarstår efter att alla avdrag på vinsten dragits av. Vinstskatten ska deklareras året efter försäljningen och efter att själva bostadsförsäljningen deklarerats. Med andra ord betalas vinstskatten in efter att kapitalvinsten deklarerats till Skatteverket.

Så här räknar du ut vinstskatten vid försäljning av en villa:

1. Gör avdrag. Börja med att göra alla avdrag på försäljningspriset (renoveringar, försäljningskostnader och andra förbättringsutgifter).
2. Beräkna: Försäljningspriset – kostnader och avgifter = slutsumma.
3. Dra av vinstskatt. 22 % av slutsumman är vad du ska betala i vinstskatt.

Ett exempel kan se ut så här: Försäljningspriset är 1 500 000 kronor – renoveringar samt kostnader och avgifter i samband med försäljningen uppgår till 1 250 000 kronor (1 500 000 – 1 250 000 = 250 000). 250 000 är alltså den summa som du ska betala skatt. 22 % av 250 000 = 5 000 kronor. 5 000 kronor är alltså vad som ska betalas i vinstskatt.

Vinstskatt vid bostadsförsäljning – bostadsrätt

Vinstskatten fungerar lite annorlunda vid en bostadsrättsförsäljning eftersom du då även behöver räkna med skillnaden i föreningens underhållsfond, under förutsättning att en sådan finns. Vad som ska beräknas är om det blivit någon storleksskillnad på fonden från att lägenheten köptes och till dess att den såldes. Därtill ska även kapitaltillskott (den egna lägenhetens andel av föreningens totala amorteringar) räknas med.

Så här räknar du ut vinstskatten vid försäljning av en bostadsrätt:

1. Gör avdrag. Börja med att göra alla avdrag på försäljningspriset (renoveringar, försäljningskostnader och andra förbättringsutgifter).
2. Dra av inköpspriset. Dra av inköpspriset från försäljningspriset.
3. Dra av kapitaltillskottet. Det är den summa föreningens medlemmar betalat in till föreningen och som används till amorteringar. Du ska dra av din andel.
4. Dra av din andel av föreningens reparationsfond. Om det finns en sådan ska din andel dras av.
5. Addera din andel av föreningens reparationsfond. Om det finns en andel av den inre reparationsfonden vid köpet ska den adderas.
6. Addera återföring av uppskov. Uppskov innebär att du inte betalar vinstskatten direkt utan istället ansöker hos Skatteverket om att få skjuta upp betalningen.

Efter uträkningen finns det antingen ett vinst- eller förlustresultat av försäljningen. Har försäljningen av bostadsrätten gått med vinst ska 22 % betalas i vinstskatt.

Försäljningen går med förlust

Ibland kan det hända att försäljningen går med förlust, då behöver du inte betala någon vinstskatt. Istället ska du dra av halva beloppet i deklarationen samma år. Det betyder att halva summan som du gått med förlust med är avdragsgill.

För att räkna ut den avdragsgilla summan gör du så här:

• Försäljningspris: 1 250 000 kronor
• Kostnader och avgifter: 1 400 000
• Förlust: 150 000 kronor

50 % av 150 000 kronor är 75 000 kronor, vilket blir den avdragsgilla summan.

Avdrag för vinstskatt

Det är bra att veta vilka avdrag du kan göra på vinstskatten för att sänka summan. De tre avdragen du får göra vid en försäljning är:

• Förbättringsutgifter. Det är utgifter för exempelvis renoveringar i bostaden som har förbättrat den, till exempel köks- eller badrumsrenovering, byte av tak eller stambyte. Utgifterna för förbättringar ska uppgå till minst 5 000 kronor och ha skett de senaste fem åren eller det år som försäljningen äger rum.
• Försäljningskostnader. Det är utgifter för exempelvis mäklare, advokat, homestyling och fotograf samt försäkringar.
• Ränteskillnadsersättning. Det är när du löser ett tidigare bolån med pengarna från försäljningen av den befintliga bostaden. Det går även att göra ränteavdrag på ränteskillnadsersättningen.

Deklaration av vinstskatt

Efter bostadsförsäljningen behöver du deklarera försäljningen till Skatteverket. Innan du deklarerar ska du kontrollera om du kan göra några avdrag. I det här skedet ska du också fundera på om du vill ansöka om uppskov eller inte (skjuta upp betalningen av vinstskatten). Bostadsförsäljningen ska deklareras till Skatteverket genom den vanliga inkomstdeklarationen (den lämnas in för det inkomstår då bostaden såldes). Bostadsförsäljningen deklareras på en bilaga för sådant du sålt föregående år och den lämnas alltså in tillsammans med inkomstdeklarationen.

På Skatteverket deklareras bostadsförsäljningen via Skatteverkets internettjänst Inkomstdeklaration 1. Det går även att deklarera i pappersform via formulären Bilaga K5 – försäljning av småhus (SKV 2105) eller Bilaga K6 – försäljning bostadsrätt (SKV 2106).

Fel beräkning av vinstskatt

Det är viktigt att kontrollera vinstskatten och uträkningen ordentligt eftersom du får en bestraffningsavgift om du uppger felaktiga siffror. Vanligtvis godkänner inte Skatteverket avdraget om deklarationen är felaktig. Men de kan även ge ett skattetillägg om det gäller allvarligare fel.

Skatteverket tar i så fall den undanhållna skatten och adderar ytterligare 40 %, det är själva bestraffningsavgiften. Ett exempel kan se ut så här: Om du uppger felaktig information i deklarationen och till exempel gör ett felaktigt avdrag på 25 000 kronor behöver du dels betala den normala vinstskatten på beloppet (25 000 x 0,22 = 5 500 kronor), dels betala ett strafftillägg på 2 200 kronor vilket är 40 % av skatten (5 500 x 0,40 = 2 200). Straffsumman kan naturligtvis bli betydligt högre, beroende på vad du angivit i deklarationen.

Vanliga frågor och svar