Hyra ut villa – skälig hyra

När du ska hyra ut ett hus eller en lägenhet måste du förhålla dig till något som kallas för skälig hyra. Det innebär att du inte kan ta vilken summa som helst i hyra, den måste vara skälig. Skälig hyra är den sammanlagda kostnaden för drift- och kapitalkostnader för villan. Om drift- och kapitalkostnader skulle öka, har du alltså rätt att höja hyran därefter. Så här kan du räkna ut hyran för din villa:

• Kapitalkostnader. Det här är villans marknadsvärde multiplicerat med 0,04.
• Driftkostnader. Det här är alla övriga kostnader och driftkostnader.

Plussa sedan ihop kapitalkostnader med driftkostnader, det är skälig hyra. Om du hyr ut huset möblerat får du dessutom lägga på ytterligare 15 % (ta då totalsumman du fick fram genom att plussa ihop kapital- och driftkostnader och multiplicera det med 1,15). Ett räkneexempel:

• Kapitalkostnader: 6 667 kronor/månad (räknat på ett marknadsvärde på 2 000 000 kronor)
• Driftkostnader: 2 500/månad (räknat på en årlig driftkostnad på 30 000 kronor)
• Hyrs ut möblerad: 15 % påslag är inräknat
• Skälig hyra per månad: 10 167 kronor

Tänk på att du även ska räkna in kostnader för internet, el, gas, teve och parkering.

Om du endast vill hyra ut ett rum i en villa gör du samma uträkning som tidigare, men därefter ska du räkna ut hur stor del av bostaden den inneboende kommer att utnyttja. Räkna ut skälig hyra för hela bostaden och dela sedan den kostnaden med den faktiska andelen av bostaden som den inneboende kommer att utnyttja. Här är ett exempel:

• Inneboende nyttjar: 60 % av villan (ett sovrum, ett badrum och köket)
• Kostnad: Hade hela villan hyrts hade månadskostnaden varit 10 167 kronor, men eftersom den inneboende endast nyttjar 60 % blir summan 6 100 kronor (10 167 * 0,6)

Oskälig hyra – konsekvenser

Det är viktigt att du inte sätter hyran för högt så den klassas som oskälig. Då kan din hyresgäst anmäla dig till hyresnämnden. I värsta fall kan du bli återbetalningsskyldig i upp till två år retroaktivt. Den värsta konsekvensen om du exempelvis hyr ut villan svart (utan att betala skatt på intäkterna) och till ockerhyra, är fängelse i upp till två år.

Deklarationer och skatter

Om du kommer tjäna mer än 40 000 kronor per år i hyra, måste du skatta 30 % på överskottet. Dessutom ska alla inkomster redovisas som inkomst av kapital i deklarationen. Det finns vissa avdrag du kan göra, till exempel kan du göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år från hyresintäkten (det gäller per bostad du hyr ut). Om du hyr ut flera hus, till exempel ett rum i villan och ett fristående attefallshus, får du dra av 40 000 kronor per bostad.

Försäkringar och avtal

Om du hyr ut huset en längre period är det viktigt att hyresgästen har sin egen hemförsäkring. Skulle skador uppstå i huset vid uthyrning kan det annars bli dyrt att reparera. Tänk på att påpeka till hyresgästen att han eller hon tecknar en hemförsäkring som ett krav för att få hyra huset. Även om din vanliga villaförsäkring gäller även under uthyrningsperioden täcker den sällan alla de situationer som kan uppstå när någon annan person nyttjar huset. Det är därför bra att även teckna en tilläggsförsäkring som är särskilt anpassad efter uthyrning.

Tänk även på att teckna ett hyresavtal, det finns gratis mallar på internet. I korthet ska avtalet innehålla:

• Vem som hyr (namn, telefonnummer, e-postadress, adress och personnummer).
• Vem som hyr ut (namn, telefonnummer, e-postadress adress och personnummer).
• Hyran per månad och vad den inkluderar.
• Vem som betalar extratjänster som sophantering, VA-avgift, trädgårdsskötsel, el, telefoni och liknande.
• Vem som betalar för vilka reparationer (till exempel service av vitvaror).
• Vad som gäller försäkringar.
• I vilket skick villan ska vara i när den återlämnas.
• Fastighetsbeteckning.
• Om villan hyrs ut möblerad eller omöblerad.
• Vilken period uthyrningen avser.
• Om hyresgästen får utföra förändringar som tapetsering och ommålning.
• Inventarielista på allt som ingår i villan (det bör framgå att hyresgästen ansvarar för kompensation om något på inventarielistan går sönder eller försvinner).

Här kan du hitta en mall på hyreskontrakt.

Besiktning vid in- och utflytt

Innan hyresgästen flyttar in bör du utföra en besiktning av villan samt föra protokoll. Till exempel ska du anteckna och helst bilddokumentera eventuella befintliga skador (exempelvis en spricka i handfatet). Då finns det bevis på vilka skador som hyresgästen orsakat och vad som redan fanns i bostaden. Det är viktigt att ni går igenom villan tillsammans så att även hyresgästen får möjlighet att upptäcka eventuella skador och sedan skriva på protokollet.

Annonsera – skriv bostadsannons

Slutligen behöver du annonsera bostaden så att hyresgäster kan hitta den. Det finns flera sidor där du kan lägga upp villan, till exempel:

• Blocket. Hos Blocket bostad kan du lägga upp annonser för cirka 199 kronor. Du skriver i vilken hyra du vill ta. Blocket erbjuder även tilläggstjänster som hyresgaranti och uthyrningsförsäkring.
• Airbnb. Airbnb är en bra sajt att annonsera på om du vill hyra ut huset som semesterbostad och allt mellan kortare hyresperioder (en natt) till flera månader. De flesta värdar betalar en fast serviceavgift på 3 % av bokningens delsumma (pris per natt + städavgift).
• Stugnet. Stugnet är en av de största sajterna i Sverige för uthyrning av semesterbostäder. Det kostar ingenting att annonsera, men om du vill öka synligheten av din annons kan du ringa ett telefonnummer som finns på hemsidan. Det kostar 10 kronor och gör att annonsen flyttas högre upp.

Det går även att marknadsföra sin bostad på Facebook Marketplace, vilket kan vara en fördel eftersom du kan hitta personer i närheten av där du bor.

Vanliga frågor och svar