Bygga hus – kostnad, stil, material och dokument

Planerar du att bygga hus? Ett husbygge är en omfattande process med många olika delar att ta ställning till. Från att välja och köpa tomt till att inspireras av husmodeller, stilar och boyta. Förmodligen har du även en budget att förhålla dig till, vilket påverkar dina valmöjligheter om material, entreprenadform och uppvärmningskälla. Här går vi igenom vad ett husbygge innebär – i stora drag.

Tomt, husmodeller och planlösning

Innan du börjar bygga ett hus behöver du förstås veta var det ska stå. Det är många saker som ska stämma vid ett tomtköp – framförallt själva läget. Ett hus går alltid att bygga om och förändra, men tomten står där den står.

Tips när du väljer tomt:

• Läge. Fundera på vad som är viktigt för dig, kanske är det närhet till ett levande stadsliv eller att ha möjlighet att se havet eller skogen. Har du små barn kanske närhet till förskola och skola är mer prioriterat.
• Omgivningar. Finns det matbutiker, restauranger och jobb i närheten? Eller kommer du behöva köra bil eller ta bussen? I så fall, finns det närhet till kollektivtrafik?
• Förutsättningar. Hur ser själva tomten ut? Är den kuperad, bergig, sandig eller full av stora ekar? Finns det redan indraget vatten och el eller måste du själv stå för de anläggningskostnaderna? Om det inte finns möjlighet att ansluta tomten till det kommunala vattennätet, finns det i så fall möjlighet att borra egen brunn?
• Skyddad. Är tomten skyddad på något sätt? Är det exempelvis en strandtomt är det viktigt att kontrollera om tomten har stranddispens, annars får du inte bygga något.
• Grannar. Hur nära ligger tomten från grannar? Kommer marken framför tomten att säljas och vad är i så fall planerna? Tänk alltid på hur det kan se ut i framtiden. Prata med markägaren och kommunen för att ta reda på om det finns några planer som kan vara oroande, till exempel anläggningen av en ny motorväg.

Tips när du väljer husmodell:

När du köpt tomten är det dags att börja fundera på själva huset – vilken husmodell vill du ha? Det är flera saker du behöver tänka igenom när du väljer husmodell.

• Stil. Drömmer du om ett modernt, stilrent och minimalistiskt hus eller dras du mer mot traditionella husmodeller? Kanske gillar du herrgårdsliknande hus eller sekelskiftesvillor? Innan du bestämmer dig är det givetvis bra att få inspiration, både genom att titta på hus hos hustillverkare och genom att promenera runt i området. Vad skulle passa bäst till tomten och omgivningen? Eftersom ett husbygge är en stor investering som också medför mycket arbete är det bra att först bygga hus online i ett ritprogram. Då kan du enkelt testa olika förslag som storlek, utformning, färger och material för att komma fram till vad som passar dig bäst.
• Storlek. Hur många rum vill du ha? Kanske drömmer du om stora öppna ytor eller flera rum i fil? Även om det går att bygga ut huset vid ett senare tillfälle är det förmodligen enklare att göra det lite större från början. Ska familjen utökas i framtiden eller någon börja jobba hemifrån är det skönt att ha ett extra rum som kan göras om till hemmakontor eller sovrum.
• Våningsplan. Föredrar du att hela huset ligger på ett våningsplan eller vill du dela upp det i flera våningar? Du kan även välja att bygga hus med källarvåning om du inte vill ha övervåning.
• Planlösning. Gillar du en planlösning som är öppen eller ett hus med flera rum? Beroende på husets storlek kan en del av huset ha öppen planlösning, som vardagsrum och kök, medan det ändå finns flera sovrum samt badrum och kontor.
• Tomtens förutsättningar. Exakt hur huset kan utformas påverkas även av tomten och dess förutsättningar. Kontrollera om det är sol på kvällen eller morgonen, det kanske påverkar hur du väljer att utforma planlösningen (du kanske inte vill ha kvällssol rakt in i vardagsrummet där ni ser på film). Är tomten mycket kuperad eller brant kanske ett sluttningshus är att föredra än att spränga bort berg för att bygga en stor enplansvilla. Det är ofta bra att anlita ett geotekniskt företag om ingen tidigare byggt på tomten eftersom de kan kontrollera markens bärighet och jordtyp, vilket i sin tur kan avgöra vilken typ av hus och husgrund som är att föredra.

Tips när du ska bygga hus:

Du har olika valmöjligheter och vanligtvis styrs de av din budget.

• Nyckelfärdig husmodell. Saknar du byggvana eller helt enkelt inte vill lägga den tid det innebär att bygga huset själv, kan du beställa en nyckelfärdig husmodell från en hustillverkare. Det kostar vanligtvis mer eftersom hustillverkarna tar betalt för arbetet med att bygga huset. Om du väljer nyckelfärdigt hus är det viktigt att du alltid kontrollerar vad nyckelfärdigt innebär hos just den hustillverkaren du väljer, det kan nämligen variera.
• Bygga hus i lösvirke. Är du händig och vill bygga hus själv kan du göra det i lösvirke, vilket innebär att du bygger ett hus utan några prefabricerade byggelement, alltså planka för planka.
• Bygga hus i byggsats. Är du händig men vill underlätta husbygget något kan du istället välja att bygga hus i byggsats. Byggsats innebär att du köper allt material till huset med tillhörande ritning. Många hustillverkare erbjuder sina husmodeller både som nyckelfärdigt alternativ och i byggsats. Du kan även beställa en byggsats och sedan anlita snickare som uppför huset åt dig.

Entreprenadformer och dokument

Du måste inte bygga hus med entreprenad, du får bygga ett hus helt själv. Men många väljer någon typ av entreprenad till husbygget, vilken beror på hur mycket ansvar man själv vill ta – och hur mycket pengar man vill lägga.

• Totalentreprenad. Innebär att en och samma entreprenör ansvarar för både projektering och arbetsutförande.
• Delad entreprenad. Innebär att beställaren (du) blir byggherre och således ansvarig för projekteringen av husbygget. Du blir därför även ansvarig för att anlita företag som kan behövas, som snickare, elektriker och VVS-montörer.
• Generalentreprenad. Innebär att du som beställare kontrakterar en entreprenör (precis som för totalentreprenad), men i det här fallet kallas den entreprenören för generalentreprenör som i sin tur kan kontraktera avtal med andra underleverantörer (precis som totalentreprenör). Den största skillnaden mellan general- och totalentreprenör är att det är du som beställare som ansvarar för projekteringen av projektet vid generalentreprenad.

De här dokumenten behöver du när du bygger hus:

Innan du kan sätta igång att bygga måste du se till att du har de rätta handlingarna och tillstånden:

• Bygglov. Innan du bygger hus behöver du bygglov, det är ett tillstånd som kommunen utfärdar. Bygglovet visar att byggnadsprojekt följer de lokala regler som finns för hur marken i kommunen får användas. Eftersom det kan ta sin tid att få bygglovet beviljat är det viktigt att du börjar med att ansöka om det. I samband med ansökan krävs vissa handlingar, bland annat: ritningar för huset, så kallade bygglovsritningar, situationsplan, planritning, eventuell nybyggnadskarta, anmälan om vem som är kontrollansvarig, sektionsritning, fasadritning och teknisk beskrivning.
• ROT-avdrag. ROT-avdraget kan du använda när du bygger hus, det ger dig ett avdrag på 30 % på upp till 50 000 kronor (per person och år). Kontrollera att det byggföretag du anlitar tagit med ROT-avdraget i offerten samt att du är berättigad till ROT-avdrag (du måste ha betalat tillräckligt i skatt under året samt ha ROT-avdrag kvar att ta ut).
• Bolån. De flesta som bygger hus tar ett bolån för att finansiera projektet, det är en process som tar lite tid så se till att komma igång med det i tid. Du kan som mest låna 85 % av bostadens värde, vilket innebär att du själv måste finansiera de resterande 15 %.

Fasad, husgrund och markarbete

Ett husbygge omfattar mer än bara golv, väggar och tak. Redan innan det kan börja byggas måste själva husgrunden förberedas. Vilken typ av husgrund som passar bäst beror på hustyp, markens förutsättningar och dina egna preferenser. De vanligaste husgrunderna i Sverige är: platta på mark, krypgrund och källargrund. Men även plintgrund kan vara ett alternativ om marken är starkt lutande eller om marken är bergig och du vill undvika att spränga. Andra delar som rör marken och förberedelserna är:

• Dränering. Dränering krävs runt huset för att regnvatten ska kunna ledas bort från husets fasad. Utan dränering riskerar dagvatten att bli stillastående utefter husgrunden, vilket kan leda till vattenskador.
• Isolering. Det finns olika typer av isolering till hus, vissa mer miljövänliga än andra och vissa dyrare än andra. Några av de vanligaste isolermaterialen är cellplast, mineralull och polyuretanskum. När du väljer isolering är det viktigt att du kontrollerar materialets isolerande och värmeledande förmåga.

Själva fasaden måste du också ta beslut om, det vill säga husets utsida: väggar, fönster, dörrar och tak. De flesta hus i Sverige byggs i trä, vilket beror på att vi har mycket skog i vårt avlånga land. Dessutom har trä smarta egenskaper för vårt klimat, det är tåligt, hålllfast, har bra lufttäthet och håller i hundratals år. Trähus kräver dock visst underhåll, som ommålning och rengöring. Det går även att bygga hus i tegel och betong.

Förutom väggar måste du välja vilken typ av fönster och dörrar du vill ha. Aluminiumfönster är några av de dyraste fönstren på marknaden, men samtidigt är de underhållsfria och håller mycket hög kvalitet. Träfönster är förhållandevis billigt, men kräver mer underhåll. PVC-fönster är en uppstickare och praktiska fönster eftersom de är motståndskraftiga mot både väder och vind och påväxt av röta.

När det gäller taket måste du dels välja material, dels vilken taktyp du vill ha. Den vanligaste taktypen i Sverige är sadeltak, ett brutet tak med två takfall. Moderna funkisvillor har oftare pulpettak. Det vanligaste takmaterialet är tegelpannor, men även betongpannor är vanliga. Andra takmaterial är plåt, shingel, papp och sedum.

Energi, vatten och uppvärmning

När du bygger nytt hus kan du enklare planera för ett vattenburet system, till exempel uppvärmning med hjälp av bergvärme, jordvärme och sjövärme. Vilken uppvärmningskälla som är bäst för dig beror på flera saker, bland annat tomtens förutsättningar (är det möjligt att borra bergvärme?), energibehov och var i landet du bor.

Vatten och avlopp är ytterligare en sak som du måste kontrollera. Kan du ansluta huset till det kommunala vattennätet? Det innebär en kostnad, ofta på flera hundra tusen kronor. Om du inte kan ansluta huset till det kommunala vattennätet behöver du borra en egen brunn. Innan du gör det måste du kontrollera att det går bra att borra en brunn på din tomt. Om det redan finns många bergborrade brunnar är det inte säkert att det är möjligt.

Kostnader för att bygga hus

Kostnaderna är för de allra flesta det som styr valmöjligheterna när man ska bygga hus. Innan du sätter igång med planerna kan det därför vara bra att börja med budgeten. Räkna ut hur stort bolån du kan ta och hur mycket pengar du själv kan spara inför husbygget. Du behöver räkna ut vad kostnaden för huset blir varje månad i framtiden. Huspriserna har generellt sett stigit mycket under de senaste decennierna. Man kan därför inte längre räkna med att kunna bygga ett nytt hus för en miljon kronor, även om det kanske är möjligt om huset är litet, byggs på en billig tomt och du själv bygger det mesta.

Genomsnittspriset för att bygga hus per kvm ligger på 25 000 kronor (nyckelfärdigt), men det finns förstås både dyrare och billigare hustillverkare. Förutom själva husbygget tillkommer det en del andra kostnader i samband med projektet: bygglov, geoteknisk undersökning, markarbeten, lagfart, pantbrev, tomt och anslutning till vatten och avlopp.