Renovera lägenhet – vad gäller?

Matilda Nobel Matilda Nobel / Lästid: ~8 minuter

Om du bor i en hyresrätt eller bostadsrätt och vill renovera kan du ibland behöva tillstånd för vissa åtgärder. Bor du i bostadsrätt har du betydligt mer frihet i vad du väljer att göra, än om du är en hyresgäst. Här går vi igenom vilka åtgärder som kräver tillstånd samt vad du får göra utan att fråga hyresvärden eller bostadsrättsföreningen först.

Hyresrätt – det gäller

Om du bor i en hyresrätt har du inte särskilt stora friheter när det kommer till att göra om. Du måste i de flesta fall fråga hyresvärden först. Många som bor i hyresrätt väljer dock att inte utföra några renoveringar eller förändringar eftersom de endast hyr bostaden. Om du lägger flera tusen kronor på lägenheten får du inte tillbaka dem eftersom det endast ökar värdet på hyresrätten (vilket gynnar hyresvärden). Däremot kan det ändå vara roligt att förändra bostaden bara för att du ska kunna öka trivselfaktorn.

Det finns många saker att känna till som hyresgäst, bland annat vilka renoveringar du själv får utföra, samt vilka renoveringar du är berättigad till. Hyresvärden har nämligen ansvar att säkerställa att alla hyresrätter är i ett bra skick. Det betyder dock inte att lägenheten måste vara lyxig eller ha kakel i badrummet. Det betyder endast att lägenheten ska vara hel, ren och fungerande. Är plastmattan i badrummet trasig ska hyresvärden alltså åtgärda det eftersom det annars kan innebära risk för fuktskador.

Som hyresgäst har du i vissa fall rätt att neka renoveringar som hyresvärden vill utföra. Varför skulle man vilja göra det då? Eftersom standardhöjande förändringar av lägenheten ofta medför en högre hyra, kan det ligga i hyresgästens intresse att säga nej. Du kan dock inte neka renoveringar hur som helst, endast den del av renoveringen som anses vara mer än normalt underhåll. Det finns heller inga garantier för att du kommer få rätt i ditt nekande. Fastighetsägaren har nästan alltid det sista ordet när det kommer till standardhöjande åtgärder. Vad som kan hända om du nekar renoveringen är att hyresvärden inte kan höja hyran under de första fem åren (hyresvärden kan dock ändå höja hyran, men i så fall endast för det som anses vara normalt underhåll). Skulle en hyresgäst neka till en renovering kommer hyresvärden förmodligen att ta kontakt med hyresnämnden, vilka istället kan ge hyresvärden tillstånd för renoveringen, även om du som hyresgäst sagt nej. I princip får hyresvärdarna nästan alltid utföra de renoveringar de vill, oavsett vad hyresgästen säger.

Hur fungerar det då om du som hyresgäst anser att lägenheten är dåligt skick? I första hand ska du vända dig direkt till hyresvärden. Berätta varför en viss renovering är nödvändig. Det kan exempelvis handla om att tapeterna har börjat flagna eller att ytskiktet i badrummet ser ofräscht ut. Om hyresvärden nekar till att utföra renoveringen kan du vända dig till hyresnämnden och begära att dem förelägger hyresvärden och utför vissa åtgärder. Hyresgästföreningen kan också hjälpa till att bedöma lägenhets skick vilket kan stödja ”bevisningen” om att den behöver en viss typ av underhåll.

Det här får du göra i en hyresrätt utan tillstånd

  • Väggar. Du får utan tillstånd måla om eller tapetsera väggarna.
  • Golv. Du får lägga ut en heltäckningsmatta på golvet men du får inte byta golvet.
  • Planlösning. Det går bra att sätta upp skärmväggar, däremot får du inte sätta upp nya innerväggar eller riva väggar och utföra åtgärder som förändrar planlösningen.
  • Kök och badrum. Du får kakla i kök och badrum, dock rekommenderas det inte av hyresgästföreningen eftersom det kan leda till fuktskador om det inte utförs på ett fackmässigt sätt.
  • Inredning. Det går bra att demontera köksluckor och garderobsdörrar, dock ska du se till att spara de gamla i förrådet eftersom de tillhör hyresvärden.

I korthet kan man säga att du som hyresgäst får utföra förändringar i lägenheten om de inte är permanenta. Om de är permanenta, till exempel om vill själv vill lägga pengarna på ett nytt kök eller på att kakla badrummet, ska du alltid fråga hyresvärden först.

Det här får du inte göra i en hyresrätt utan tillstånd

  • Planlösning. Du får inte utföra åtgärder som på något vis förändrar lägenhetens planlösning, till exempel sätta upp nya väggar.
  • Kök och badrum. Du får inte riva ut kök och badrum utan tillstånd.
  • Installationer. Du får inte installera en ny köksfläkt till den befintliga ventilationen. Du får inte heller installera en disk- eller tvättmaskin utan tillstånd.
  • Håltagning. Du får inte skruva in krokar i en kaklad badrumsvägg eller göra hål i kakel utan tillstånd. Det beror på att det kan leda till fuktskador om det inte utförs på rätt sätt.

Även om de flesta renoveringsåtgärder kräver tillstånd om du bor i hyresrätt, betyder det inte att hyresvärden kommer säga nej. Du kan många gånger få igenom dina önskemål, det är trots allt du som betalar.

Vad är standardhöjande åtgärder?

Det är åtgärder som på något sätt gör lägenheten bättre än den var innan. Det kan till exempel handla om att man utrustar köket med nya vitvaror eller att man kaklar badrummet och installerar ett bubbelbad. Även installationer av tvätt- eller diskmaskin, centraldammsugare och bastu är standardhöjande åtgärder.

Bostadsrätt – det gäller

Bor du en bostadsrätt ha du större friheter gällande renoveringar. Men även om du köpt lägenheten får du ändå inte göra vad du vill utan tillstånd. En del större åtgärder kräver styrelsens godkännande.

Det här får du göra i en bostadsrätt utan tillstånd

  • Väggar. Du får måla om och tapetsera utan tillstånd.
  • Golv. Du får byta golv.
  • Inredning. Du får ändra den fasta inredningen om du vill, till exempel ta bort platsbyggda garderober eller demontera köksskåpen.
  • Kök och badrum. Du behöver inte ansöka om tillstånd för att utföra en köks- eller badrumsrenovering. Däremot måste renoveringen utföras på ett fackmässigt sätt, till exempel kan du behöva anlita hantverkare för att du ska kunna säkerställa att allt utförs på ett korrekt sätt.
  • Dörrar. Du får byta ut både ytter- och innerdörrar utan tillstånd. Det går även bra att måla ytterdörrar om du skulle vilja.
  • El. Vill du sätta in fler kontakter eller dra om elen i bostadsrätten, krävs inte något tillstånd. Däremot ska arbetet utföras av en behörig elektriker.

Det här får du inte göra i en bostadsrätt utan tillstånd

  • Planlösning. Du får inte förändra bostadsrättens planlösning, exempelvis genom att riva innerväggar eller montera nya. Du behöver få tillstånd först.
  • Ledningar. Du får inte dra om vatten-, avlopps-, värme- eller gasledningarna utan tillstånd.
  • Fönster. Du får inte ta bort fönster eller sätta in nya utan tillstånd.
  • Balkong. Du får inte måla om balkongen i en avvikande färg utan att först få tillstånd.

Hantverkare och entreprenadformer

När du ska renovera lägenheten kommer du förmodligen behöva ta hjälp från olika hantverkare, med undantag för enklare åtgärder som att måla om. Är du själv kunnig och händig kan du förstås också klara av många typer av renoveringar. Men gäller det renoveringar i kök eller badrum behöver du med största sannolikhet professionell hjälp. Du kan i så fall välja två vägar: antingen genom att vara huvudansvarig för renoveringen. Då måste du själv hitta hantverkare och teckna avtal med olika aktörer. Det innebär ofta lite mer jobb eftersom du först ska jämföra hantverkare och sedan teckna avtal med alla inblandade företag (VVS-montörer, elektriker, kakelsättare och så vidare).

Vill du slippa helhetsansvaret kan du istället välja totalentreprenad. Det innebär att du anlitar ett enda företag, exempelvis ett byggföretag. Du skriver då endast ett avtal med huvudleverantören som i sin tur kontaktar de underleverantörer som behövs. Ett exempel på totalentreprenad är ett snickeriföretag som har flera fasta samarbetspartners inom rörläggning, el, ventilation och målning.

Innan en hantverkare börjar arbeta i din lägenhet måste du skriva ett tydligt avtal. När du skickar ut en offertförfrågan till hantverkare ska du vara noggrann med att så detaljerat som möjligt beskriva projektet. Gäller det en mindre renovering, exempelvis tapetsering, är det vanligast att du betalar i efterhand – först när projektet är avslutat. Men om det gäller större renoveringar är delbetalningar vanligast. Det innebär att du betalar hantverkaren när han eller hon mött sina olika milstolpar. Om du ska renovera badrum är det viktigt att hantverkaren ger dig ett våtrumsintyg. Kontrollera även att företaget är seriöst, till exempel att de har F-skatt, att de saknar betalningsanmärkningar samt att de har den behörighet som arbetet kräver. Det är alltid bra att läsa recensioner och omdömen om hantverkaren eller entreprenören innan du bestämmer dig. Generellt sett är det bra att ta in anbud från minst tre hantverkare. Då blir det enklare att jämföra priser och offertens omfattning.

Tidsåtgång – var ska du bo under tiden?

Något som är viktigt att ta reda på innan du påbörjar en lägenhetsrenovering är hur lång tid arbetet kommer att ta. Det är något som hantverkaren eller entreprenören kan svara på. Det är viktigt att det står tydligt i avtalet vad som händer om hantverkaren skulle bli försenad. Om du renoverar ett hus kan du vanligtvis bo kvar, särskilt om du har två badrum (om det gäller en badrumsrenovering). Men för dig som bor i lägenhet kan du ibland bli tvungen att flytta ut under tiden renoveringen pågår. Det kan innebära höga kostnader om du tvingas hyra en annan lägenhet under tiden. Kontrollera i god tid innan var du kan bo och om du är tvungen att flytta ut.

Vanliga frågor och svar

Snittpriset ligger på mellan 9 500 kronor/m2 – 16 000 kronor/m2 – allt inkluderat (totalrenovering). Gäller det enklare renoveringar som ytskiktsrenovering ligger priserna på mellan 2 800 kronor/m2 – 4 000 kronor/m2.

Det är väldigt individuellt eftersom det beror på lägenhetens storlek samt vilken typ av renovering det handlar om. Den genomsnittliga tiden för lägenhetsrenoveringar ligger mellan 1 och 6 månader.

Olika bostadsrättsföreningar har olika bestämmelser. Ofta får störande renoveringar utföras under ”normala arbetstider”, alltså under vardagar mellan 08:00 och 17:00. Andra störande aktiviteter som exempelvis dammsugning ska inte utföras senare än cirka 21:00 eller 22:00.

Lägenheten bör vara i ett bra skick – hel, ren och fungerande. Du kan därför kräva att vissa åtgärder utförs, som att byta tapet om tapeterna har börjat lossna, eller byta våtrumsmattan i badrummet om den har skador.

Du får måla om och tapetsera väggarna, samt byta ut köksluckor och skåpsdörrar (kom ihåg att spara de gamla eftersom de tillhör hyresvärden). Du får även lägga en heltäckningsmatta på golvet. De flesta andra åtgärder kräver tillstånd från hyresvärden.

Gäller det uppenbara brister, som exempelvis en trasig frys eller en stor spricka i bänkskivan, ska hyresvärden naturligtvis åtgärda felet omgående. Men totalrenoveringar och standardhöjande åtgärder, som att installera ett helt nytt kök, byta ut alla köksluckor och liknande, är något som hyresvärden ska göra inom skäligt tidsmellanrum och vad det betyder är inte helt tydligt. Ofta sker större renoveringar med mellanrum på cirka 15 år.

Inte om det finns ett avtal om förhandlingsordning. Då måste hyrorna först förhandlas på en kollektiv nivå. Vad som avgör hur hög den nya hyran blir beror på hur lägenheten ser ut efter renoveringen. Om det utförts standardhöjande åtgärder får hyresvärden ta ut högre hyra, men inte hur mycket som helst förstås. Gäller det större renoveringar kan hyran öka med så mycket som 60 %, i vissa fall ännu mer.

I genomsnitt höjs hyran med minst 30 % efter en renovering, vilket för många är en ganska dramatisk prisskillnad. Tyvärr kan man inte göra särskilt mycket åt det. Visst kan du höra med hyresvärden och se om det finns någon mindre och billigare lägenhet, men värden har ingen skyldighet till det. Du kan även försöka söka bostadsbidrag hos kommunen eller kontrollera om du har rätt till försörjningsstöd.

Relaterade artiklar