Byggfelsförsäkring och färdigställandeförsäkring

Färdigställandeskyddet används antingen som en försäkring eller som bankgaranti och finns för att skydda byggherren om entreprenören av någon anledning går i konkurs och inte klarar av att fullfölja sina åtaganden. Om byggherren själv utför sina arbeten krävs inte försäkringen. Tidigare var det byggfelsförsäkringen som var obligatorisk, men sedan 2014 är den försäkringen inte längre det. Anledningen till att kravet togs bort berodde bland annat på att de få försäkringsbolag som ansvarade för försäkringen hade väldigt höga vinstmarginaler, vilket gjorde försäkringen dyr. Det var även många saker som inte täcktes av försäkringen.

När man beställer serietillverkade småhus från en fabrikant ingår ofta en försäkringslösning. Har byggherren däremot själv upphandlat, exempelvis generalentreprenad är det vanligare med en bankgaranti. En bankgaranti innebär att banken står som garanti för entreprenörens åtagande. Det är så klart viktigt att kontrollera hur stort garantibelopp avtalsparten skyddas av.

Det ingår i en färdigställandeförsäkring

När man som byggherre tecknar en färdigställandeförsäkring ska den ge ersättning för:

• Kostnader för att slutföra arbetena som entreprenören inte klarat av att fullfölja, exempelvis på grund av konkurs.
• Kostnader för att åtgärda eventuella fel som en besiktningsman har gjort anmärkningar på och skador som den här typen av fel har orsakat.

Om näringsidkaren av någon anledning inte hinner fullfölja sina åtaganden inom avsatt tid kan konsumenten ha rätt att häva avtalet (enligt konsumenttjänstlagen). Skulle näringsidkaren gå i konkurs täcker färdigställandeförsäkringen kostnader för olika fel och skador. Storleken på ersättningen är minst 10 % av det pris som näringsidkare och byggherre avtalat om. Detta innebär alltså att det avtalade priset är känt för både byggherren och den som utfärdat försäkringen samt att den högsta ersättningsnivån är begränsad till det överenskomna beloppet.

Det här täcks inte av en färdigställandeförsäkring

Eftersom försäkringen i regel endas täcker arbeten som redan är utförda är det viktigt att man i avtalet tydligt skriver att kontraktssumman antingen ska betalas ut i sin helhet efter att arbetena är färdigställda eller som delsummor efter en färdig betalningsplan. En risk är annars att arbetena betalas i förväg. Skulle entreprenören sedan inte kunna fullfölja dessa arbeten gäller inte försäkringen. Ett enkelt sätt att undvika det problemet är att ha en prestationsbunden avbetalningsplan. Det innebär att näringsidkaren endast får fakturera för arbeten som redan är helt färdiga.

Då måste du ha en färdigställandeförsäkring

Det är lag på att ha en färdigställandeförsäkring om en näringsidkare, för konsumentens räkning, utför arbeten som avser småhus. Definitionen av ett småhus är en byggnad som är avsedd för ett enskilt hushåll eller som ett fritidshus. Gäller det andra typer av byggnader kräver inte lagen en färdigställandeförsäkring. Om du bygger ett småhus behöver du försäkringen vid:

• Nybyggnad. Uppförandet av en ny byggnad.
• Tillbyggnad. En ändring av en befintlig byggnad som gör byggnaden större.
• Åtgärder som är anmälningspliktiga.

I vissa fall gör byggnadsnämnden en prövning för att se om försäkringen verkligen behövs. Fallen prövas i vissa fall, bland annat för:

• Nybyggnad av småhus som inte är avsedda att användas permanent.
• Tillbyggnad av småhus.
• Anmälningspliktiga åtgärder gällande småhus.

Då behövs inte en färdigställandeförsäkring

Kravet på en färdigställandeförsäkring gäller endast när byggåtgärden ska utföras av en näringsidkare anlitad av en konsument. Om byggherren själv uppför huset (oavsett om hen ämnar sälja det vidare efteråt eller inte) behövs inte någon försäkring. Vissa åtgärder är befriade från kravet om färdigställandeförsäkring, bland annat vid byggandet av:

• Skyddad uteplats
• Skärmtak
• Friggebod
• Attefallshus
• Tillbyggnad upp till 15 kvadratmeter
• Takkupor
• Inredning i ett enbostadshus

Särskilda situationer som påverkar tecknandet av färdigställandeförsäkring

Det finns vissa situationer som kan göra det svårt att teckna en färdigställandeförsäkring, bland annat när konsument och näringsidkare kommit överens om löpande betalning. Eftersom de flesta banker och försäkringbolag vanligtvis vill kunna begränsa färdigställandeförsäkringen för ett förutbestämt belopp behöver de också veta på förhand vad det avtalade priset kommer vara. När det kommer till arbeten som utförs mot löpande betalning är slutpriset inte känt vid tecknandet av försäkringen. Näringsidkaren måste dock kunna lämna en ungefärlig prisuppgift som kan användas som ett underlag.

Vanligtvis kräver banker ett skriftligt avtal mellan konsument och näringsidkare. Det är ofta enklast att använda sig av ett standardavtal för tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Skulle byggherren av någon anledning inte vilja ingå ett avtal går det inte att teckna en färdigställandeförsäkring. Är det däremot näringsidkaren som inte vill ingå avtal finns det ofta skäl för byggherren att välja en annan entreprenör för arbetet. Så kan det vara om näringsidkaren av någon anledning inte kan lämna en bankgaranti.

Då ska försäkringen visas upp

Ibland händer det att nämnden kräver ett bevis på försäkringen men att byggherren inte vill teckna en försäkring, då ska byggnadsnämnden ta beslut om att inte ge ett startbesked. Efter detta kan byggherren överklaga beslutet i en högre instans: länsstyrelsen. Det går att överklaga länsstyrelsens beslut också, vilket sker hos mark- och miljödomstolen.

Vanliga frågor och svar om färdigställandeskydd till privatperson